Год уходящий для рынка недвижимости был неплохим. Первые полгода шёл непрерывный рост цен. Во втором же полугодии ситуация немного изменилась. Изменения условий льготной ипотеки оказали определённое воздействие на структуру рынка. Цены перестали расти так стремительно, как они росли в первом полугодии. Многие аналитики предрекали в связи с этим резкое снижение цен, но если судить по многочисленным публикациям в СМИ, цены пока так и не снижаются. Наоборот, всё чаще попадаются материалы о том, что они растут. Пусть медленно, но ценник идёт вверх.
Почему так происходит? Какие изменения ждут рынок недвижимости в ближайшее время? Об этом я беседую с генеральным директором агентства недвижимости «Триумфальная арка» Вячеславом Шеяновым:
- Удачным ли был прошедший год для столичных риэлторов?
- Начну с цитаты. Министр имущественных отношений Московской области Наталья Адигамова недавно заявила: «По предварительным прогнозам, в 2022-2023 годах падения цен на недвижимость ниже уровня текущего года не прогнозируется». Сказано точно и чётко. Наталья Александровна, безусловно, права. Добавлю, что эти слова, как мне кажется, относятся не только к подмосковной недвижимости, но также и к столичным квартирам.
- Один из известных аналитиков рынка недвижимости говорит, что «темпы роста цен на жилье в московском регионе замедляются, но, скорее всего, как минимум до нового года квартиры будут дорожать». Как это можно интерпретировать?
- Я знаю этого аналитика. Он опытнейший и авторитетнейший знаток и аналитик рынка столичной недвижимости. Мы прислушиваемся к его мнению более 20-ти лет. И в данном случае я полностью с ним согласен. Снижается только лишь темп роста цен. Однако, ни о каком изменении тренда пока речи не идёт. Декабрь традиционно горяч. В январе мы ожидаем затишье, вызванное длинными праздниками и долговременным процессом восстановления деловой активности москвичей и гостей столицы. А что будет дальше? «Поживём — увидим».
- Какая-то странная ситуация складывается. Вроде как денег у людей становится меньше, льготная ипотека канула в Лету, а квартиры только дорожают. Видимо, есть спрос. Как вы это поясните?
- Не могу с вами полностью согласиться.
1. Судя по темпам инфляции, денежные средства у покупателей есть. Никто бы из водителей не купил бы ни одного литра бензина, если бы в кармане автолюбителя не было бы денег на бензин. К слову, цены на автомобили не дешевеют, и спрос на них не снижается.
2. Льготная ипотека жива. Только лишь несколько изменились её условия.
3. Объём рынка конечен. При всём уважении к новостройкам, есть много преимуществ, которые получает покупатель, приобретая готовое жильё. Количество квартир, выставленных на продажу в столичном регионе, огромно, но оно не бесконечно. Спрос превышает предложение.
Поэтому пока говорить об изменении тренда рано.
- Многие риэлторы считают, что в последние месяцы произошёл отток покупателей с рынка новостроек. Куда они ушли? На «вторичку»? Может, поэтому хозяева квартир и не хотят в торгах идти на понижение?
- Всё не так просто. Застройщики за полтора года небывалого ажиотажа привыкли к тому, что у них всё сметают, начиная со дня начала продаж. Сегодня ситуация несколько изменилась, и ажиотаж перестал быть настолько ощутимым, как раньше. Государство перестало выделять денежные средства на льготную ипотеку в тех же масштабах, как раньше, так как экономика уже получила тот толчок, которого ждали. Однако же, «маховик стройки» уже закрутился. На рынке готового жилья активность рынка очень высока, и мы не видим тенденций, которые могли бы снизить спрос в ближайшие месяцы.
Что касается желания или нежелания собственника жилья поторговаться, то это вопрос уровня его мотивации. Продавец никогда не продаёт жильё просто так, ради получения денежных знаков или «от нечего делать». За желанием продать квартиру всегда стоит другая задача: необходимо решить какой-то другой вопрос. Перед началом работы с клиентом мы всегда выясняем истинные мотивы и причины решения о продаже квартиры.
- Если продавцы вторичного жилья отказываются снижать цены, то, как вы думаете, они выиграют или проиграют в конечном итоге?
- Я слышу это вопрос от наших клиентов на протяжении десятилетий. Ответ очевиден. Всё зависит от того, какая задача стоит перед собственником жилья. Стратегия решения глубинных задач продавца недвижимости формирует тактику определения цены на продаваемую квартиру в тот или иной момент времени. Часто бывает, что снижение цены на определённую сумму, сделанное сегодня, помогает решить целые горы сложностей и проблем, которые человек не мог решить годами. Так почему бы не сделать шаг навстречу своему счастью?
- И последний вопрос. Что принесёт нам новый 2022 год? Стагнацию, небольшой откат назад или рынок будет двигаться в каком-то ином направлении? Каков ваш прогноз на начало следующего года?
- Мы внимательно отслеживаем все события, которые происходят на рынке недвижимости. На основании многолетнего опыта и наших наблюдений делаем какие-то прогнозы. Причём, эти прогнозы я готов озвучить крайне осторожно, с оговорками типа «скорее всего», «возможно», или «с большой долей вероятности».
Мой прогноз: Скорее всего, следующий год будет позитивным, мы научимся не столь болезненно реагировать на внешние проявления (политика, экономика, пандемия, и пр.). Уверен, что стагнация рынка недвижимости нам не грозит. Возможно, через несколько месяцев нас ждёт стабилизация цен.
Беседе вел Вениамин Вылегжанин.
