Снижение ипотечных ставок, надежность недвижимости как актива, растущего в цене на фоне волатильности курса рубля, и другие факторы весь год формировали стабильный спрос на квартиры. Покупательская активность, в свою очередь, вымывала предложение и приводила к росту цен. В результате объемы в границах старой Москвы снизились до минимальных значений с лета 2016 года, а цены выросли на рекордные 15,2%. Аналогичная ситуация наблюдалось и в Новой Москве, где объем предложения за год сократился практически на треть, достигнув минимальных значений за последние 5 лет, а цены росли, хотя в последние 3 месяца не так динамично, как в пределах МКАД.
Предложение
По данным департамента аналитики компании «Синица», в 2020 году объем предложения в старых границах Москвы существенно сократился. На рынке наблюдалась волнообразная динамика, вызванная то вымыванием ликвидных лотов в связи с потребительской активностью в начале года и осенью, то нормализацией объемов за период самоизоляции. С начала 2020 года объем предложения сократился на 23,4% (–8,9 тыс. лотов) и по итогам ноября составил 29,2 тыс. квартир и апартаментов – это минимальный показатель за последние 4,5 года (с лета 2016 года).
В Новой Москве – иная кривая: первые полгода объем предложения сохранялся на стабильном уровне и даже продемонстрировал рост до 10,2 тыс. лотов, а во втором – динамика пошла на спад. В результате, в годовом выражении объем предложения снизился на 30,7% и составил по итогам ноября 6,53 тыс. квартир и апартаментов, показав пятилетний минимум.
Цены
В границах старой Москвы, цены росли весь год, кроме мая, и во всех округах. По итогам года средняя стоимость кв. м выросла на 15,2%, и к ноябрю достигла уровня 247,5 тыс. рублей. Больше всего средние цены выросли в СЗАО (+50,4%), наименьший прирост зафиксирован в ЮВАО (+0,7%).
Средняя стоимость квартиры в старых границах Москвы составила 15,57 млн, показав прирост за год на 11,2%. При явном тренде к сокращению площадей в столице, это увеличение оказалось не столь существенным, каким могло бы быть.
Наиболее заметный рост был отмечен в сегменте бизнес-класса: здесь цены за год выросли на 18,2% до 297,6 тыс. рублей за кв. м. В комфорт-классе цены прибавили 9,3% и составили 192,9 тыс. рублей за кв. м, в эконом-классе цены подросли на 1,1% до 148,7 тыс. рублей за кв. м.
Новая Москва демонстрировала уверенный рост цен весь год: средняя цена кв. м выросла на 20,5% и достигла уровня 155,5 тыс. рублей. При этом положительную динамику показали все классы жилья и составили к ноябрю в «экономе» – 151,3 тыс. руб. за кв. м (+33,8%), в «комфорте» – 149,9 тыс. руб. за кв. м (+14,5%), в «бизнесе» – 187,1 тыс. руб. за кв. м (+43,9%).
Структура по классам жилья
Сезонные колебания в годовом выражении значительно не изменили структуру предложения новостроек комфорт и бизнес-класса в границах старой Москвы: за год доля «бизнеса» выросла до 45,1% (+1,1%), комфорт-класс прибавил 0,5% и составил 53,8%, доля стандарт-класса снизилась на 1,6% до уровня 1,2%. Стоит отметить, что объем последних в столице практически сошел на нет, сократившись с начала года на 67%.
А в Новой Москве продолжает расти качество жилья и близлежащей инфраструктуры, что заметно в структуре пирога: бизнес-класс показал рост на 6,3% и закрепился на уровне 13,8% (хотя с апреля по август на него приходилось до 22,5% от общего объема рынка), доля комфорт-класса потеряла 5,5% и составила 77,3%, доля стандарт-класса снизилась до 9% (–0,8%).
Квартирография
В старой Москве смещение предложения весь год происходило в сторону однокомнатных квартир и студий – их количество росло, а доля двух-, трех- и многокомнатных квартир сокращалась. При этом общая средняя площадь приобретаемой квартиры снизилась на 4,0% и составила по итогам ноября 62,6 кв. м.
В Новой Москве – тенденция обратная: студии и «однушки» вымывались, доля двухкомнатных росла, доля «трешек» почти не изменилась, а многокомнатных – сокращалась, но незначительно.
| Регион | Доля студий и однокомнатных квартир | Доля двухкомнатных квартир | Доля трехкомнатных квартир | Доля многокомнатных квартир |
| Москва (в старых границах) | 35,9% (+4%) | 35,6% (–2,9%) | 22,8 (–0,1%) | 5,7% (–0,1%) |
| Новая Москва | 38,9% (–2,5%) | 42,1% (+3,8%) | 18,1% (-0,2%) | 0,9% (–1%) |
«Темпы выхода новых объектов остаются на уровне прошлого года: за прошедший период 2020 года начались продажи в 173 новых корпусах в границах старой Москвы и в 65 корпусах в Новой Москве. Тем не менее, стоит отметить, что постепенно сокращаются объемы выводимых на рынок лотов. При старте продаж новых корпусов или проектов на рынок выводится небольшой объем квартир или апартаментов, по мере реализации которых добавляются новые лоты. Таким образом, имеющееся на рынке снижение объемов отчасти обусловлено тем, что застройщики регулируют свои продажи, ограничивая выход новых объемов предложения на фоне роста спроса из-за снижения ипотечных ставок и волатильностью рубля», – комментирует предварительные итоги года Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица».
