Сегодня рынок новостроек предлагает покупателям разные варианты готовности квартиры. Чаще всего это квартиры с отделкой или вовсе без неё с противоречивыми преимуществами и недостатками. Золотая середина, по мнению многих клиентов, предчистовая отделка (white box). Почему такая опция удобна для покупателей, рассказывают эксперты «СМУ-6 Инвестиции».
В премиальном сегменте московских новостроек квартира с предчистовой отделкой – дефицитный продукт. По данным «Метриум», сейчас лишь 8% всех объектов в продаже предлагаются с отделкой white box, тогда как на долю черновых квартир приходятся 48%, а на помещения с полной отделкой – 45%. Причем за последние три года предчистовая отделка стала встречаться реже, потому что в 2018 году её доля на рынке составляла 9%.
Эксперты «СМУ-6 Инвестиции» связывают это с быстрым «вымыванием» из предложения квартир с отделкой white box ввиду её пяти основных преимуществ по сравнению с квартирами в «черновом» варианте и «под ключ».
Собственный дизайн-проект
Покупателям премиальных новостроек важно самовыражение, именно поэтому в отличие от других сегментов рынка первичного жилья, в высокобюджетном секторе всегда была высока доля квартир без какого-либо ремонта. Застройщик фактически оставляет клиенту площадку для реализации собственного дизайн-проекта, который отражает эстетические предпочтения будущего жителя, а также его представления о комфорте.
Однако какими бы специфичными эти устремления ни были, всегда необходимо проводить черновые работы, которые, по сути, однотипны для любого жилья: выравнивание стен, полов и потолков, стяжки, устройство стен и перегородок, монтаж фурнитуры, подготовка поверхностей к косметической отделке.
В квартире, которая передается застройщиком покупателю в формате white box, все эти работы уже проведены. К примеру, в клубном доме премиум-класса «Данилов Дом», проектом предусмотрена внутренняя разводка всех инженерных систем без установки конечных приборов, прокладка трасс кондиционирования, стяжка пола, штукатурка и предчистовая подготовка стен. Соответственно, покупатель не теряет возможность реализовать собственный дизайн-проект, но при этом экономит средства и время. Причем застройщик готов сделать индивидуальную разводку инженерных систем по запросу клиента, но в этом случае дизайн-проект необходимо предоставить до ввода объекта в эксплуатацию.
Экономия на черновом этапе отделки
Черновые работы, несмотря на их техническую простоту, весьма трудоемкие и дорогостоящие. Подготовка поверхностей к отделке стоит от 100 руб. за кв.м, штукатурка и выравнивание стен – от 450 руб. за кв.м, стяжка пола – от 500 рублей за кв.м., устройство стен и перегородок – от 700 руб. за кв.м, устройство потолков – от 600 руб. за кв.м, прокладка инженерных коммуникаций – от 100 руб. за погонный метр и т.п.
При этом в премиальных новостройках квартиры отличаются большим метражом (порядка 90 кв.м), а иногда и сложной архитектурной планировкой (наличие террас, закругленных стен, фигурных потолков и т.п.), которая требует более сложных и дорогостоящих решений даже на этапе черновых работ. Застройщик проводит эти работы централизованно и за счет эффекта масштаба закупок снижает удельную стоимость отделочных работ в каждой квартире примерно на 20-25% по сравнению с индивидуальной покупкой материалов и услуг собственником квартиры.
Уменьшение временных затрат
Покупателю квартиры с предчистовой отделкой не приходится тратить время на начальный этап ремонта. В зависимости от площади квартиры и интенсивности отделочных работ, на предчистовую отделку может уйти от 2 до 4 месяцев. Чистовой ремонт соответственно занимает еще несколько месяцев, а иногда и целый год. Если квартира приобретается в строящемся жилом комплексе, то, конечно, лишние месяцы ожидания новоселья не кстати. Приобретая квартиру с предчистовой отделкой от застройщика, клиент сокращает время ожидания завершения черновых работ, то есть может заселиться в квартиру на несколько месяцев раньше.
Получение гарантии застройщика
Согласно Закону о долевом строительстве, на объект долевого строительства (говоря проще – квартиру) распространяется гарантия застройщика (5 лет на конструкции и 3 года на инженерное оборудование). Соответственно, гарантии действуют и если есть предчистовая отделка. В случае обнаружения покупателем, к примеру, неровности стен или неисправности внутриквартирных коммуникаций, он сможет предъявить соответствующую претензию застройщику. В свою очередь девелопер обязан устранить недостатки или компенсировать затраты собственника, если ему пришлось своими силами с ними справляться.
Однако, отмечают эксперты «СМУ-6 Инвестиции», вероятность возникновения таких проблем с предчистовой отделкой от застройщика минимальна. Как правило, девелопер имеет опыт взаимодействия с теми или иными подрядными организациями, которые проводят ремонтные или инженерные работы. То есть на объект попадают только проверенные мастера. Помимо этого, на протяжении отделочных работ застройщик жестко контролирует их качество и не примет неудовлетворительный результат для последующей передачи квартиры собственнику.
Высокая ликвидность
Квартиру с предчистовой отделкой легче перепродать, в том числе инвестору. Если собственник жилья в формате white box решит не делать ремонт, а перепродать её в силу тех или иных обстоятельств, ему будет проще найти покупателя.
С точки зрения инвестора, рассчитывающего сдавать жилье в аренду, white box выгоден. Покупка «черновой» квартиры автоматически сопряжена с необходимостью длительного и дорогостоящего ремонта. Жилье «под ключ» также может его не удовлетворить: в цену такой квартиры включены затраты на полную отделку, как правило, немалые (а в премиальном сегменте – почти всегда высокие). Поэтому компромиссным вариантом для инвестора становится квартира с предчистовой отделкой. Она позволяет провести оптимальный ремонт с точки зрения цены и качества для последующей сдачи в аренду.
«Отделка white box не случайно носит такое название, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Фактически, это «чистый лист», на котором покупатель может нарисовать свою историю дизайна, стиля жизни, функциональности квартиры и т.д. Именно поэтому такой продукт пользуется высоким спросом в премиальной сегменте. Он дает сбалансированное решение вопроса экономии времени и средств, с одной стороны, и реализации собственных вкусов – с другой».
