Сегодня на столичном рынке премиальной недвижимости своеобразным водоразделом стало Третье транспортное кольцо, разбившее объем предложения на равные части. Несмотря на то, что новостройки премиум-класса по-прежнему ассоциируются с наиболее дорогостоящим жильем, даже в самых престижных локациях можно найти качественные лоты по цене бизнес-класса. Эксперты компании «Метриум» выяснили, в каких проектах внутри ТТК предлагаются премиальные квартиры и апартаменты с минимальной ценой за квадратный метр.
Премиум-класс как подсегмент элитного рынка недвижимости появился в столице после кризиса 2014-2015 гг., и буквально за несколько лет зона его присутствия значительно расширилась. По данным «Метриум», по итогам 1 квартала 2020 года, на столичном рынке премиальных новостроек в реализации находилось 2 530 квартир и апартаментов, причем ТТК разделило предложение на две равные доли: внутри кольца предлагалось 1 270 лотов (130,8 тыс. кв. м), а за его пределами – 1 260 лотов (154,4 тыс. кв. м). Тем не менее, внутри ТТК сконцентрировано две трети проектов – 41 из 61 комплекса. Такая расстановка сил объясняется тем, что в центре строится гораздо больше точечных проектов камерного формата с небольшим количеством лотов.
Средняя стоимость квадратного метра в премиальном сегменте составляет 593,5 тыс. рублей. Причем внутри ТТК этот показатель на 3,2% ниже – 574,3 тыс. рублей, тогда как за пределами кольца ситуация прямо противоположная: «квадрат» в такой новостройке обойдется в среднем на 2,7% дороже. Это связано с тем, что часть предложения за ТТК приходится на эксклюзивные лоты в формате резиденций и вилл.
Внутри ТТК отдельные премиальные лоты можно приобрести практически по средней цене бизнес-класса, которая составляет 258 тыс. рублей за кв. м. В список самых доступных новостроек вошли преимущественно апарт-комплексы, лишь в двух проектах предлагаются квартиры.
Рейтинг премиальных проектов с минимальной стоимостью квадратного метра в пределах ТТК возглавляют «Резиденции Замоскворечье», которые строятся на территории Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова. В рамках проекта реализуется также спортивно-оздоровительный комплекс площадью более 5 тыс. кв. м с бассейном, VIP-рестораном, SPA-комплекс и другими объектами. Всего в 14-этажном корпусе спроектировано 206 апартаментов. Дополнительным преимуществом станет эксплуатируемая кровля с озеленением, открытая для всех жильцов. Цена за квадратный метр в проекте начинается от 2242 тыс. рублей, а стоимость апартаментов стартует от 10,7 млн рублей за 32,5 кв. м.
Вторую строчку рейтинга занимает проект Art Residence в 10 минутах ходьбы от метро «Белорусская». Комплекс включает 9 малоэтажных корпусов с уникальной архитектурой, в которых представлено 209 апартаментов, а также пентхаусы и мансарды с террасами, причем большая часть комплекса уже заселена. Минимальная стоимость квадратного метра – 270 тыс. рублей, а цены на апартаменты начинаются от 28 млн рублей за 59,8 кв. м.
Замыкает тройку лидеров клубный комплекс «Данилов дом» в пяти минутах пешком от метро «Тульская». Это по-настоящему камерный проект: в нем предусмотрено всего 36 апартаментов площадью от 51 до 212 кв. м, в том числе пять эксклюзивных пентхаусов с дровяными каминами, открытыми террасами и лоджиями. Цена за квадратный метр в клубном доме начинается от 290 тыс. рублей, а минимальный бюджет покупки составляет 16,5 млн рублей за апартаменты площадью 51,6 кв. м.
На четвертой позиции – клубный комплекс Bolshevik на Ленинградском проспекте рядом с метро «Динамо» – проект реновации кондитерской фабрики «Большевик» в составе культурно-делового комплекса. Стоимость квадратного метра стартует от 311 тыс. рублей, а самые доступные апартаменты в стиле лофт обойдутся в 24 млн рублей за 58 кв. м.
Пятое место в рейтинге занимает ЖК Dialog на Большой Спасской – единственный новый проект премиум-класса, вышедший на столичный рынок в 1 квартале 2020 года. Комплекс состоит из двух 22-этажных домов, в которых спроектировано в общей сложности 220 квартир. Минимальная стоимость квадратного метра в проекте составляет 340,8 тыс. рублей, а цены на квартиры начинаются от 13,4 млн рублей за 31,5 кв. м.
«В силу своего промежуточного положения в высокобюджетном сегменте премиум-класс достаточно разнообразен, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Данилов дом»). – С одной стороны, он все еще сохраняет элитный «отпечаток» и тяготеет к камерному формату. С другой, сегодня активно строятся масштабные проекты, причем даже в самом ЦАО. Однако точечные комплексы по-прежнему пользуются популярностью: обеспеченные клиенты желают получить высокий уровень приватности, при этом оставаясь в эпицентре деловой и культурной жизни столицы. Сегодня вполне возможно подобрать апартаменты, сочетающие в себе эти характеристики и при этом продающиеся не по заоблачным ценам».
«Основным критерием отнесения новостройки к элитному жилью является местоположение, имеющее географическую привязку к ЦАО, и премиум-класс выделился в отдельный подсегмент за счет преодоления этих границ, – отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Со временем девелоперы премиальных новостроек освоили и другие престижные локации как внутри ТТК, так и за его пределами, – Беговой и Даниловский районы, Раменки. При этом акцент сместился на внутренние характеристики проектов: продвинутое техническое оснащение, качественную инженерию, отдельные «фишки» типа зарядок для электрокаров и т. д. Сегодня эти преимущества можно найти даже в некоторых самых доступных премиальных проектах на рынке».
