Комиссия по экономике в недвижимости и оценочной деятельности Уральской ТПП на своем первом в 2020 году заседании предложила включить в состав рабочей группы МУГИСО, занимающейся разработкой методики оценки кадастровой стоимости земельных участков, отраслевых специалистов и представителей бизнеса, чтобы снять все возникающие у бизнеса спорные вопросы.
Открывая заседание комиссии, вице-президент Уральской ТПП Светлана Окулова отметила, что первый этап работы ГБУ «Центр кадастровой оценки Свердловской области» по оценке объектов капитального строительства показал, что необходимо с самого начала работать в тесной связке с сотрудниками учреждения, поскольку неспециалистам очень сложно разобраться в различных коэффициентах, влияющих на кадастровую стоимость объекта недвижимости.
В 2020 году начался второй этап – оценка земель различных категорий. Поскольку при оценке участков сельскохозяйственного назначения возникает множество нюансов, Уральская ТПП приняла решение пригласить на открытое заседание профильной комиссии наиболее компетентных специалистов в области оценки сельскохозяйственных земель: заместителя министра агропромышленного комплекса и продовольствия Свердловской области Семена Власова, начальника отдела подготовки системно-аналитической информации ГБУ «Центр кадастровой оценки Свердловской области Ивана Лотова, начальника отдела массовой оценки ГБУ Сергея Кочурова и начальника отдела по работе с обращениями ГБУ Виктора Мурашова.
Семен Власов напомнил производителям сельскохозяйственной продукции, что промежуточные итоги кадастровой оценки земель будут готовы в апреле, после чего можно будет подать замечания на опубликованные результаты. Нужно, подчеркнул замминистра, включаться в этот процесс уже сегодня, потому что кадастровая стоимость земельных участков будет напрямую отражаться на финансово-экономическом состоянии хозяйств.
Иван Лотов рассказал, что информация при оценке земель берется из разных источников: в министерстве АПК и продовольствия, в Единой федеральной информационной системе земель сельскохозяйственного назначения, в Едином государственном реестре почвенных ресурсов России, в Федеральной службе по ветеринарному и фитосанитарному надзору, Едином государственном реестре недвижимости и др.
У всех источников есть свои минусы: где-то представлены устаревшие сведения, где-то сложно получить нужную информацию и т. д. Поэтому не исключено, отметил специалист, что при оценке будет применяться универсальный подход, который не позволит определить точную стоимость объекта. Чтобы сделать оценку более корректной, он предложил производителям заполнить декларацию на каждый земельный участок. О том, как правильно ее составить, подробно рассказал Виктор Мурашов.
Наибольшее количество вопросов у слушателей вызвал порядок определения кадастровой стоимости. Сергей Кочуров сообщил, что при проведении оценки будет использоваться доходный подход – за исключением сельскохозяйственных земель, используемых под садоводство. При определении стоимости будет учитываться плодородие земельного участка, качественные характеристики почвенного слоя, нормативная урожайность, агроклиматическая зона расположения и некоторые другие факторы.
Специалист честно признался, что у ГБУ по ряду участков отсутствуют данные по почвам и культурам, возделываемых на конкретном участке, а в графических материалах, имеющихся в Росреестре, зачастую наблюдается путаница с границами участков. Представители сельскохозяйственных предприятий добавили множество своих сомнений.
В частности, председатель НП «Союза животноводов Урала» Михаил Копытов указал на отсутствие границ у сельскохозяйственных земель с федеральными лесами. По его мнению, оценка участков по плодородию почв отрицательно скажется на сельскохозяйственном производстве, поскольку применение удобрений приведет к повышению кадастровой стоимости земли и увеличению налогов. Кроме того, производителей не устраивает тот факт, что при оценке не учитываются затраты на приведение в порядок заброшенного участка.
Главный агроном АО «Белореченское» Александр Тюкин сказал, что производителям не вполне понятно, как производится расчет кадастровой стоимости земли и какие коэффициенты в каких пропорциях будут ее определять. Плодородность, полагает он, должна учитываться, но не может быть определяющей, поскольку фермеры тогда задумаются, стоит ли им вообще работать на земле.
После ответов специалистов Михаил Копытов заметил, что вопросов у него стало еще больше. По его словам, если на них не ответить сегодня, то оценка будет проведена некорректно и завтра пойдет вал судебных процессов по оспариванию кадастровой стоимости земли. Светлана Окулова подчеркнула, что это никому не нужно, и предложила министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области усилить рабочую группу, разрабатывающую методики оценки, отраслевыми специалистами и рассмотреть все спорные вопросы заранее.
