Максим Солнцев, председатель правления СДМ-Банка специально для газеты Ведомости дал семь рекомендаций, актуальных в условиях роста налога на недвижимость и НДС
Для малого и среднего бизнеса аренда – весьма существенная статья расходов, а в наступившем году она только возрастет. С 1 января 2019 г. увеличились налог на недвижимость (с 1,5 до 2%) и НДС (с 18 до 20%), и арендодатели захотят переложить часть затрат по налогам и коммунальным расходам на арендаторов. Арендаторам же надо, чтобы затраты на аренду хотя бы не росли. СДМ-банк внимательно следит за ситуацией на рынке недвижимости и готов дать малому бизнесу ряд советов, как оптимизировать расходы.
1. Кризис – самое время пересмотреть взгляды на офис. Оцените, насколько вашей компании необходим офис и какой именно. Возможно, имеет смысл распределить бизнес по разным зданиям. Сотрудникам, которым нужно общаться с клиентами в престижной обстановке, можно снять маленький офис класса А или В+ в хорошем районе, а для остальных арендовать большое помещение классом ниже и поближе к МКАД.
2. Подумайте, насколько вообще эффективны сотрудники в офисе, всем ли необходимо ездить на работу каждый день? Возможно, для части коллектива имеет смысл установить несколько присутственных дней в неделю или вообще перевести на удаленную работу. Многие большие корпорации уже перешли на гибкий график работы и отказались от лишних метров.
3. Если представительский офис не нужен, но бизнес требует размещения в центре Москвы, следует обратить внимание на помещения в подвалах жилых домов или административных зданиях, которые довольно недорого можно снять даже в пределах Садового кольца. Можно также рассмотреть расположенные в районе Третьего транспортного кольца бизнес-парки и офисные здания класса В- и С, преобразованные в 2000-е из бывших промзон и административных зданий. Такие объекты можно найти, например, рядом со станциями метро «Павелецкая», «Белорусская», «Шоссе Энтузиастов», «Текстильщики», «Бауманская» и в других относительно близких к центру районах.
Подобные офисы не столь престижны, зато находятся, как правило, не очень далеко от метро. А в бизнес-парке вместе с офисом можно снять складское помещение, сэкономив на логистике и персонале. Машино-места сдаются за разумную плату, легче с парковками – к вам смогут свободно приезжать посетители. Обычно в таких бизнес-парках открывается много закусочных и других сервисных точек, это также удобно малому бизнесу. В ставку аренды могут входить и дополнительные услуги: интернет, коммунальное обслуживание и др.
4. Если вас полностью устраивает нынешний офисный центр, попытайтесь получить у арендодателя какие-либо льготы или договориться о снижении ставок. Торговаться нужно уверенно. Не пожалейте времени на чтение аналитики по рынку коммерческой недвижимости в интернете. Найденные цифры покажите арендодателю – как аргумент, что если цены на рынке не растут, то и у него нет повода поднимать цену.
Делайте упор на то, что арендодателю выгоднее умерить аппетиты, нежели потерять арендатора и остаться с пустующими площадями. Главный довод – 1 рубль больше, чем ничего. Ведь и для арендодателей на рынке не все благополучно: в Москве пустует около 11% площадей класса А и В. В категории А не занято около 15% площадей, в категории В – 10%. Все вместе это дает около 1,96 млн кв. м, из которых в аренду предлагается 1,3 млн кв. м, на продажу – около 660 000.
5. Предложите арендодателю включить в стандартный договор аренды кроме арендной платы еще и дополнительные услуги (машино-места, клининг, доставка почты, коммунальные услуги). Это может увеличить стоимость арендного метра, но уменьшит ваши совокупные затраты.
6. Добивайтесь заключения долгосрочного договора аренды (от одного года) с возможностью ежегодного изменения арендной ставки не более чем на коэффициент инфляции. Такой договор также доказательство благонадежности арендодателя, поскольку регистрация долгосрочного договора возможна лишь при кристально чистых документах правообладания у арендодателя.
Любые переговоры арендодателя и арендатора – процесс творческий, на его успех влияет в том числе и позитивная история арендатора: сколько лет он состоит в арендных отношениях, насколько регулярно и своевременно вносит платежи. Эти сведения нужно использовать для получения скидок и бонусов. Как говорил герой фильма «Пряности и страсти» режиссера Лассе Халльстрема, просьба о скидке – знак не бедности, а бережливости.
