Основные выводы:
• Цены на жилье в центральном Лондоне выросли в январе на 1.1%, продемонстрировав рост десятый месяц подряд
• Темпы роста в январе были самыми медленными с августа 2009 г. и заметно медленнее декабрьского роста в 2.1%
• Рост цен за год составил 11.5%
• На настоящий момент цены на 15% выше своего минимального значения, зафиксированного в марте 2009, но все еще на 12% ниже своего максимума, которого они достигли в марте 2008 г.
• Наибольший рост был зафиксирован в самом высоком ценовом сегменте – жилье стоимостью от £10 млн подорожало на 1.5% в январе, тем самым рост цен в этом сегменте догоняет по темпам рост цен в других
Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank: За последние 12 месяцев мы наблюдали кардинальную смену вектора развития рынка – от практически полного провала рынка до высоких темпов роста цен.
Начиная с апреля прошлого года, влияние крайне низких процентных ставок по кредитам, стимулирующие действия правительства и растущая уверенность покупателей в отношении своих собственных и общеэкономических перспектив подтолкнули цены к росту, результатом чего стал 15%-й рост цен за десять месяцев (апрель 2009-январь 2010).
Сейчас, когда мы находимся накануне старта сезона весенней активности на рынке, у нас есть основания полагать, что остаются существенные предпосылки для продолжения процесса восстановления цен. Тогда как покупатели на рынок вернулись, продавцов по-прежнему очень мало, что создает значительный дисбаланс между спросом и предложением. Дефицит предложения являлся движущей силой роста цен на рынке.
Мы наблюдаем повышение спроса практически во всех ценовых сегментах, в частности в сегменте £2 млн-£5 млн, пользующемся популярностью у сотрудников Сити. Согласно данным центрального офиса Knight Frank в Лондоне, количество заявок на покупку в январе выросло на 15% по сравнению со своим средним значением за последние пять лет. С другой стороны, в большинстве офисов в Лондоне объем предложения на 15-20% ниже своего среднего значения для этого времени года. В некоторых офисах предложение было ниже на 30%.
Как ни парадоксально, настоящая проблема для агентов по недвижимости – убедить потенциальных продавцов в необходимости выставления объекта на продажу. Многие приглашают агентов на просмотр объектов и просят оценить их, однако когда встает вопрос о подписании соглашения с агентством, продавцы оказываются не готовы.
Этому есть несколько обоснований. Наиболее пассивные продавцы называют предстоящие выборы в качестве основной причины, по которой они не предпринимают дальнейших шагов. Однако есть те, кто активизировался, видя хорошую возможность проведения успешной сделки до старта выборной кампании.
Дефицит предложения на рынке может привести к некоему «порочному кругу», когда потенциальные продавцы будут откладывать решение о продаже до того момента, пока они не увидят рост предложения.
Есть также определенная тревога в отношении того, как повлияет на рынок отзыв мультимиллиардного правительственного стимулирующего пакета. Более того, махинации с выплатой бонусов также негативно сказались как на решении продавцов выставлять свои объекты, так и, по-хорошему, на действиях некоторых покупателей.
Еще одной проблемой для агентов по недвижимости являются завышенные ожидания продавцов. Информированные о росте цен, некоторые продавцы готовы выставлять свои объекты на продажу по ценам, которые приближаются или даже превышают пиковые уровни. В принципе, устойчивый рост цен и уменьшение разрывов между запрашиваемой ценой и ценой покупки могли бы стать хорошим аргументом в пользу занятия таких амбициозных позиций. На самом же деле, для любых объектов, за исключением уникальных и эксклюзивных, эта стратегия является очень рисковой, так как рынок пока еще не был по-настоящему протестирован большим объемом предложения. Если предложение вырастет, оно может привести к тому, что эти переоцененные объекты надолго задержатся на рынке.
Прогноз на дальнейшее долгосрочное развитие рынка, к такому выводу мы пришли в прошлом году, представляется мало возможным в настоящее время, поскольку законы, которым рынок сейчас подчиняется, могут мгновенно измениться по любой причине. Потенциально, при равных данных развитие рынка в ближайшее десятилетие может пойти по любому пути. Кроме того, всегда возможны форс-мажорные обстоятельства, которые повлияют на рынок и предсказать которые невозможно.
Тем не менее, несмотря на неопределенность, атмосфера на рынке остается очень позитивной, возможно, даже более позитивной, чем полгода назад. Есть ощущение, что в Лондоне утих экономический шторм, и хотя некоторые потенциальные покупатели сейчас обратили взгляды на Женеву, по-прежнему существует значительное количество инвесторов, как локальных, так и иностранных, готовых совершать покупки.
Есть надежда, что выборы и последующий бюджет добавят уверенности в отношении регулирования финансового сектора и налогообложения, которые оказывают критическое влияние на лондонский рынок.
Прогноз на продолжение роста цен на жилье в центральном Лондоне остается положительным. В условиях ограниченного предложения и активного спроса, есть возможности для дальнейшего роста цен. Мы ожидаем, что в 2010 году цены на элитную жилую недвижимость в центральном Лондоне вырастут на 3%.
