Существующая практика купли-продажи недвижимости далека от совершенства. Основных причин этому три:
1) слишком узкая или вообще некорректная постановка задачи, которая ставится покупателем или продавцом объектов недвижимости (ОН). Часто при покупке такого объекта не учитывается, что в него нужно будет затем вложить дополнительные денежные средства для его доведения до кондиции, а при продаже - что ваш объект стоило бы предварительно модернизировать, чтобы повысить его рыночную стоимость;
2) невозможность решения поставленной задачи наилучшим образом для покупателя или продавца ОН. Ведь он обычно руководствуется при этом лишь своей интуицией, опытом риеэтора и текущими ценами на рынке недвижимости. Никаких оптимизирующих программных средств здесь обычно не используется;
3) покупателю приходится тратить массу времени и усилий на поиск нужного ему ОН, т.к. для этого ему вначале нужно просмотреть в Интернете массу источников информации, а затем самому обойти понравившиеся объекты, чтобы окончательно сделать свой выбор.
Перечислим теперь характерные особенности предлагаемой совершенной технологии торговли недвижимостью (ТТН), которая бы полностью удовлетворяла интересам ее продавцов и покупателей. Вот они:
· все операции по покупке и продаже любой недвижимости (жилой или нежилой), а также услуг по ее эксплуатации, т.е. аренде, будут выполняться через единый сетевой Центр торговли недвижимостью (ЦТН);
· в случае продажи вами одного или нескольких ОН для них выполняется в ЦТН экспертное оценивание их основных параметров и свойств, после чего вам предоставляется возможность найти наилучшую стратегию продажи этих ОН (с учетом их возможной предварительной модернизацией) с помощью специального программного средства, а также прилагаемой к нему базе данных ваших объектов, сформированной в ЦТН по результатам вышеупомянутой экспертизы. В этой стратегии будет указано для каждого объекта требуемый вариант его модернизации и та цена, по которой его следует выставить на продажу, что обеспечит получение вами наилучшего результата;
· в случае покупки одного ОН для личного пользования вы указываете ограничения на его основные параметры, после чего вам предоставляется доступ к электронному каталогу устраивающих вас объектов и к специальной программе. С ее помощью которой вы сами сможете выбрать наилучший объект, не отходя от своего компьютера, руководствуясь при этом заданной вами суммой денег, которую сможете потратить как на покупку этого ОН, так и на его возможный ремонт (или чистовую отделку), а также приобретения требуемой обстановки;
· в случае покупки недвижимости с коммерческой целью, т.е. для ее последующей перепродажи или сдачи в аренду, вам предоставляется доступ к специальной программе, к которой прилагается интересующая вас база данных объектов недвижимости (БДОН). С их помощью вы сможете сформировать себе наилучшую стратегию покупки ОН, руководствуясь той суммой денег, которую готовы здесь инвестировать.
Совершенная ТТН будет базироваться на следующих четырех "китах":
1 - универсальные электронные каталоги объектов недвижимости любых категорий, обладающие полнотой информации о них, стандартной формой ее представления и удобством доступа к ней;
2 - экспертиза для каждого продаваемого ОН, по результатам которой ему будут предлагаться различные возможные варианты модернизации (с указанием стоимости последних), а также рассчитываться интегральный коэффициент привлекательности (ИКП), по которому можно будет объективно судить о достоинствах пользования им (чем ближе ИКП к единице, тем лучшим для пользования является объект);
3 - статистический анализ для выполненных операций купли-продажи, по результатам которого будут автоматически формироваться вероятностные характеристики, используемые в БДОН при расчетах;
4 - специальные оптимизирующие программные средства, с помощью которых будет находиться самими клиентами ЦТН оптимальные стратегии купли-продажи ОН.
Возникает естественный вопрос: а можно ли такую совершенную ТТН практически реализовать в недалеком будущем? По мнению автора, не только можно, но это обязательно вскоре произойдет по двум причинам. Во-первых, предлагаема технология обладает неоспоримыми преимуществами перед существующими технологиями купли-продажи различной недвижимости, а значит будет востребована практикой. А во-вторых, для нее уже созданы автором этой публикации два ключевых оптимизирующих программных инструмента, позволяющих ее воплотить в жизнь (см. выше четвертый "кит"). Что касается реализации трех первых вышеупомянутых "китов", а также самого ЦТН, то это - чисто инженерные задачи (хотя и весьма трудоемкие), которые уже сейчас могут быть решены профессионалами в сферах торговли недвижимостью и сетевого программирования.
Приведем теперь краткие характеристики двух вышеуказанных программных инструмента, предназначенных для реализации совершенной ТТН, которые имеют следующие названия: ЛИС/СИС ОИЖ 1.1 и ЛИС/СИС ОИН 1.0. Первый из них был введена в эксплуатацию в январе 2015 года, а второй - в феврале того же года.
1. Программа оптимизации инвестиции в жилье версии 1.1 (сокращенно - ОИЖ 1.1) создана в двух вариантах: локальном (ЛИС ОИЖ 1.1) и сетевом (СИС ОИЖ 1.1). Она предназначена для нахождения оптимальных стратегий выбора объекта жилья (ОЖ) требуемой категории с двумя возможными целями: а) для приобретения этого объекта под личное пользование, его возможного ремонта или чистовой отделки, а также покупки для него необходимой обстановки при заданной величине суммы инвестиции (режим покупки жилья); б) для его аренды при допустимой сумме арендной платы (режим аренды жилья). Максимизируемый критерий качества - интегральный коэффициент привлекательности ОЖ. Иными словами, пользователь выбирает тот ОЖ, для которого ИКП будет наибольшим, при этом в своих действиях в отношении этого объекта он будет руководствоваться найденной оптимальной стратегией его ремонта (чистовой отделки) и приобретения требуемой обстановки.
2. Программа Оптимизации инвестиции в недвижимость версии 1.0 (сокращенно - ОИН 1.0) также создана в двух вариантах: локальном (ЛИС ОИН 1.0) и сетевом (СИС ОИН 1.0). Она предназначена для нахождения эффективных стратегий купли или продажи объектов недвижимости с коммерческой целью либо их сдачи в аренду. В ней предусмотрены два режима использования инвестиции: 1 - инвестиция в покупку чужой недвижимости и 2 - инвестиция в модернизацию своей недвижимости. Первый режим применяется в случае, когда пользователь собирается инвестировать свои денежные средства в покупку ОН для их последующей перепродажи или сдачи в аренду, а второй - в модернизацию своих ОН для их дальнейшей продажи или сдачи в аренду. В обоих этих режимах предусмотрено решение задач следующих четырех типов: 1) максимизация абсолютного дохода от продажи ОН без учета фактора окупаемости; 2) то же с учетом этого фактора; 3) максимизация относительного дохода от эксплуатации ОН без учета фактора окупаемости; 4) то же с его учетом. В программе предусмотрена также функция статистики, позволяющая оценивать для задач типа 2 и 4 эффективность инвестиции с учетом фактора ее риска.
Подводя итог вышеизложенному, автор делает следующие два вывода: 1) предлагаемая инновационная технология торговли недвижимостью действительно является совершенной с точки зрения полезности и привлекательности для ее покупателей и продавцов, поэтому за ней - большое будущее; 2) данная технология может быть внедрена в жизнь в самой ближайшее время, т.к. для ее реализации принципиальных технических сложностей и непреодолимых препятствий не существует, а ключевой инструментарий уже создан.
Автор предлагает деловое сотрудничество всем тем амбициозным и профессиональным риэлторам и сетевым программистам, которые хотели бы поучаствовать во внедрении в жизнь рассмотренной здесь совершенной технологии торговли недвижимостью.
