Аналитии прогнозируют усугубление проблем в российской экономике в первой половине 2015 года и новую фазу развития - стабилизацию и подъем - в последующие месяцы. На этом фоне рынок первичной недвижимости ближнего Подмосковья будет эволюционировать по схожей схеме и выйдет на новый виток развития к концу года, считает директор Департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Дмитрий Пантелеймонов.
Рынок в целом
Текущая экономическая неопределенность не позволяет точно спрогнозировать показатели рынка жилой недвижимости Подмосковья в 2015 году, но аналитики ГК «Лидер Групп» берут за основу стабильно-позитивный сценарий развития событий, а именно стабилизацию курсов валют, снижение ключевой ставки ЦБ и рост цен на нефть во втором полугодии 2015 года. При выполнении перечисленных условий, рынок первичного жилья ближнего Подмосковья в 2015 году не будет испытывать серьезных потрясений, однако неизбежен рост числа «замороженных» проектов и срывов сроков строительства жилья в области в первые месяцы года. Кроме того, продолжится и усилится процесс вытеснения с рынка мелких застройщиков.
Спрос
По прогнозам экспертов ГК «Лидер Групп», в 2015 году покупатели продолжат проявлять активность на рынке новостроек Подмосковья. Причем если в первом полугодии доля покупателей-инвесторов продолжит превалировать (сейчас она составляет свыше 50%), то во втором можно ожидать возвращения на рынок конечных потребителей, то есть людей, приобретающих недвижимость с целью личного пользования. «В первой половине года, когда инфляционные риски и риск девальвации рубля будут сохранятся, продолжится рост числа инвесторов на рынке, - говорит Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». - Во второй половине года можно ожидать уменьшения доли инвестиционных сделок в структуре продаж, но образовавшуюся «нишу» к концу года могут закрыть конечные потребители, возвращающиеся на рынок по мере стабилизации ситуации в экономике. Стоит учитывать, впрочем, что вернуться они смогут только при условии снижения ставок по жилищным кредитам. Поэтому здесь мы надеемся на уменьшение ключевой ставки ЦБ или же на государственные меры по поддержке ипотеки».
Предложение
Девелоперы, в противовес покупателям, в 2015 году сократят объемы своей деятельности на рынке областном рынке жилья. «Связано это не с затуханием спроса – напротив, за МКАД еще в течение пяти лет можно возводить жилье в таких же объемах, как сегодня, и все это будет поглощено. Падение активности строителей будет обусловлено снижением доступности финансирования: увеличение ключевой ставки до 17% годовых говорит само за себя. Очевидно, что бизнесу будет особенно непросто в первой половине 2015 года», - отмечает Дмитрий Пантелеймонов.
По словам эксперта, крупные девелоперы смогут остаться на рынке и продолжить реализацию уже начатых проектов, а средние и мелкие компании, не имеющие запаса ликвидности, будут вынуждены приостановить строительство. «Рост числа «замороженных» проектов сегодня вероятен, как никогда раньше. Более того, мы, вероятно, увидим череду банкротств мелких строительных компаний. На рынке останутся только сильнейшие», - подчеркивает он.
Цены
Разнонаправленная динамика цен на рынке первичного жилья Московской области в будущем году сохранится: в качественных проектах рост цен, обусловленный, в основном, ростом строительной готовности объектов или дальнейшей девальвацией рубля, составит 1-2% в месяц, в некачественных возможно зеркальное или же более существенное снижение стоимости кв.м, что будет негативным образом влиять на среднерыночные показатели. «Вкладываться в жилье с целью сохранения сбережений будет по-прежнему целесообразно, но у покупателей практически не останется выбора стратегий инвестирования: финансово оправданными будут только вложения в проекты крупных девелоперов, находящиеся на начальной стадии реализации», - говорит Дмитрий Пантелеймонов. Положительной ценовой динамики в среднем по рынку можно ожидать к концу года, когда дешевое предложение будет «вымыто» покупателями, и начнется очередной цикл развития уже полностью обновленного рынка.
Ипотека
Спрос на кредитные инструменты останется высоким в январе 2015 года, до фиксации новых повышенных ипотечных ставок банками. Как минимум в первом полугодии можно прогнозировать резкое снижение доступности кредитов: при ключевой ставке ЦБ на уровне 17% банки будут вынуждены увеличивать стоимость и сокращать объемы выдачи займов. Возможно введение дополнительных ограничений для заемщиков и снижение числа упрощенных схем кредитования. При сохранении ключевой ставки на текущем уровне в течение длительного периода времени ипотеке потребуется государственная поддержка.
Вывод
«В целом очевидно, что легким 2015 год не будет ни для кого. Но текущий кризис, помимо очевидных неприятностей, принесет нам и пользу, запустив механизм очищения и оздоровления рынка недвижимости. Также не стоит забывать, что жизнь циклична, и текущий цикл финансовых и политических потрясений рано или поздно закончится, сменившись новой фазой роста», - резюмирует Дмитрий Пантелеймонов.
