Сегодня вторник, 20.10.2020, 20:12, ньюсмейкеров: 41840, сайтов: 1191, публикаций: 3097384
16.06.2014 12:49. Новости. Просмотров всего: 3014; сегодня: 3.

В Москве обсудили ставки дисконтирования и капитализации для объектов недвижимости

В Москве обсудили ставки дисконтирования и капитализации для объектов недвижимости

На днях Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости (RICS) организовало круглый стол, посвящённый теме определения ставок дисконтирования и капитализации для объектов недвижимости и собравший ведущих экспертов недвижимости и оценки — компании Cushman&Wakefield, Colliers International, JLL, Valrus, Российское общество оценщиков, консалтинговая группа «НЭО Центр» и др. Специалисты обсудили проблемы и модели определения ставок, а также краткосрочные перспективы рынка.

Денис Соколов, партнёр, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield открыл дискуссию прогнозом инвестиционного рынка на текущий год. «Динамика ставки капитализации уже увеличилась на 0,25% после начала кризиса вокруг геополитической ситуации и, скорее всего, продолжит расти», — предполагает господин Соколов.

Эксперт Екатерина Черных, генеральный директор «Велес Траст» комментирует текущее состояние инвестиционного рынка недвижимости: «2013 год был самым активным на рынке коммерческой недвижимости в плане сделок купли-продажи после кризиса 2008 года. Он был отмечен как крупными покупками иностранных фондов, так и продолжением наполнения портфеля основных игроков на рынке готовых рентных объектов качественными проектами. Присутствовала активность и на рынке более мелких объемов. Связано это было с установившимся балансом в доходности между желаниями продавцов и спросом, а также активности банков по кредитованию рентных объектов. Тенденция снижения ставок по кредитам при относительно стабильном уровне ставок капитализации позволяла получать высокую доходность при приобретении объектов с плечом. В 2014 года количество инвестиционных сделок резко сократилось. В первую очередь это связано с геополитическими рисками из-за ситуации на Украине, а также с общей стагнацией в экономике страны».

Булат Шакиров, Генеральный директор и Управляющий партнер компании «Практика Девелопмент»: «Мы видим большие инвестиционные возможности на рынке коммерческой недвижимости в сегменте торговых центров, которые являются кризисоустойчивыми и высоколиквидными объектами для инвестирования. Мы выделяем для себя три потенциальные возможности: девелопмент новых торговых центров, реконцепция существующих проектов и развитие транспортно-пересадочных узлов с коммерческой составляющей».

Елена Антропова, MRICS, руководитель проектов практики «Девелопмент» в консалтинговой группе «НЭО Центр», поделилась с коллегами своим опытом определения ставки дисконтирования для девелоперских проектов и привела ряд практических рекомендаций коллегам.

«Сейчас особенно актуальна необходимость создания и регулярной актуализации собственной базы данных аналогов, а также глубокое понимание и структурирование проекта: качественный SWOT-анализ, выявление конкурентных преимуществ и недостатков объекта для чёткого определения весов. В своей работе мы всегда рассматриваем процесс определения ставки дисконтирования как итерационный, а не статический процесс», — признаётся Елена Антропова.

Директор отдела оценки Colliers International, MRICS Дмитрий Романов рассказал об оценочной практике компании на примере определения ставки дисконтирования для действующих объектов и проектов.

Павел Карцев, MRICS, генеральный директор Valrus Ltd. отметил важность взаимосвязи ставки дисконтирования и ставки капитализации: «Несмотря на то, что большинство оценщиков знакомы с традиционными моделями, отражающими взаимозависимость ставок дисконтирования и капитализации, экономический смысл показателей, заложенных в эти модели, не всеми осознается в полной мере. Так изменение стоимости актива в будущем может быть разложено на четыре основных фактора, которые вместе логично могут укладываться в мультипликативную модель. Первое — это изменение уровня загрузки объекта, а также осуществление каких-либо дополнительных инвестиций. Второе — монетарная инфляция. Третье — это общее движение рынка. И четвертое — потеря стоимости актива вследствие его износа. В применяемой оценщиком расчётной модели каждый фактор должен быть учтён соответствующим образом».

Участники круглого стола услышали и мнения консультантов. Спикер компании JLL Наталия Тишендорф отмечает факторы, на которые обращают внимание инвесторы при сделках, что в том числе отражается и на применяемой в сделке ставке капитализации: структуру финансирования, налогообложение, валюту дохода актива, риск переоценки кадастровой стоимости.

«В том случае, если выручка оцениваемого объекта номинируется в рублях, но все сравнимые сделки на рынке происходили с активами, доходная часть которых была номинирована в долларах США, то принять за базу ставки капитализации данных сделок будет некорректным шагом ввиду нескольких взаимосвязанных причин:

• во-первых, инфляция. Для сравнения, 6,5% РФ против 1,5% США по данным на 2013 год;

• во-вторых, стоимость привлечения финансирования: например, 7% fix для долларового кредита USD против 12% для рублевого;

• в-третьих, различная индексация рублёвых и валютных договоров аренды», — рассказывает Наталия Тишендорф.

Эксперты единогласно отметили рост рисков, стоимости капитала и, соответственно, ставки дисконтирования и капитализации, что приводит к снижению стоимости недвижимости. Однако вопрос, насколько снизится стоимость, пока остаётся открытым.

Ирина Аксёнова, директор RICS в России и СНГ, подводит итоги мероприятия: «RICS благодарит всех участников круглого стола за конструктивную дискуссию и ценную для сообщества информацию. Мы планируем проводить круглые столы и конференции регулярно. Напомню, что в сентябре в Москву приезжает Эндрю Баум, почётный профессор Кэмбриджского университета и известный практикующий эксперт в области оценки. Мистер Баум выступит в РАНХиГС, где RICS аккредитовало два курса по управлению недвижимостью, а также в Финансовой академии при Правительстве РФ 18 сентября и 19 сентября 2014 года соответственно. В апреле 2015 года мы ожидаем приезда ещё одного видного специалиста по оценке — Сары Сэйс, профессора Кенсингтонского университета».

Спонсор мероприятия — консалтинговая группа «НЭО Центр».

О RICS

RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) — Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости, созданное в Великобритании в 1868 году. RICS является международной организацией, представляющей интересы специалистов во всех областях недвижимости, землепользования и строительства.

На сегодняшний день общество объединяет более 140 000 действительных членов, которые работают в 146 странах мира. Деятельность организации определяется Королевской грамотой (Royal Charter), пожалованной обществу в 1881 году и подтверждённой указом Парламента Великобритании. Основа деятельности RICS - соблюдение государственного интереса и работа во благо клиента и заказчика.

RICS также является официальным органом регулирования профессиональной деятельности специалистов данного сектора экономики.

Сферы деятельности: Девелопмент, Инвестиции, Конкурентоспособность, Недвижимость жилая
Сайты субъектов РФ: Москва
Сайты федеральных округов РФ: Центральный федеральный округ
Сайты стран: Россия
Сайты объединений стран: Евразийский экономический союз (ЕАЭС)

Ньюсмейкер: RICS — 42 публикации. Вы можете направить ньюсмейкеру обращение, заявку
Поделиться:
Ваше мнение
Где вы наилучшим образом получали знания по своей работе?
 В учебном заведении
 На очных тренингах, семинарах, курсах
 В специальной литературе, учебниках
 В практической деятельности
 В Интернет
 Другое
 Затрудняюсь ответить
Предложите опрос

Интересно:

Парктроник: верный помощник водителя
20.10.2020 13:10 Товары и услуги. Реклама
Парктроник: верный помощник водителя
Многие водители, даже имеющие приличный стаж, могут затрудняться с парковкой и маневрированием в городской местности. Чтобы не прибегать к помощи посторонних лиц, в целях безопасной парковки можно использовать парктроник. Парктроник является незаменимым помощником при парковке и совершении...
Accenture привлечет школьников в ИТ не по-детски
19.10.2020 19:19 Новости
Accenture привлечет школьников в ИТ не по-детски
Accenture в России подписала соглашение о сотрудничестве с «Детским технопарком «Кванториум» в Твери.Цель соглашения – объединение усилий для запуска осенью 2020 года проекта «Мобильный Кванториум». Он направлен на обучение техническим наукам школьников, проживающих в сельской местности и малых...
Школа танцев Евгения Папунаишвили - партнер проекта "Я стала другой"
17.10.2020 17:03 Мероприятия
Школа танцев Евгения Папунаишвили - партнер проекта "Я стала другой"
Социальный проект «Я стала другой» - новая инициатива фонда Оксаны Федоровой, которая реализуется в Москве с июля по октябрь 2020 года в рамках гранта «Москва-добрый город». Главная цель проекта - обеспечить женщин из многодетных и малообеспеченных семей новыми знаниями и навыками, помогающими...
Открытый турнир по самбо среди воспитанников детских домов
17.10.2020 16:50 Мероприятия
Открытый турнир по самбо среди воспитанников детских домов
В 2020 году Турнир впервые будет проводиться с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов. Организаторами Турнира совместно с фондом «Спешите делать добро!» выступают Федерация самбо Москвы и Федерация самбо...
Права граждан в системе ОМС, о которых важно знать
16.10.2020 15:06 Консультации
Права граждан в системе ОМС, о которых важно знать
Как часто мы становимся заложниками своего незнания? В силу ускорения многих аспектов нашей жизни, мы не имеем времени на изучение некоторых важных вопросов, касающихся, например, нашего здоровья. Граждане порой сталкиваются в медицинских организациях с ситуациями, выхода из которых просто не...