Главной особенностью продажи комнат в коммунальных квартирах являются значительные временные затраты, необходимые для выявления круга совладельцев, имеющих преимущественное право покупки, установление их реального места жительства и получение отказа от преимущественного права покупки.
На основании ст. 250 ГК РФ соседи в коммунальной квартире имеют право преимущественной покупки продаваемой комнаты в этой квартире за объявленную продавцом цену. Это может значительно усложнить и затянуть сроки оформления сделки, а иногда даже заставить отказаться от ее совершения.
Собственник комнаты в коммуналке, желающий ее продать, должен обратиться с письменным извещением к остальным жильцам квартиры с предложением покупки отчуждаемого помещения, в котором обязательно нужно указать цену комнаты. Извещение необходимо направить телеграммой с уведомлением о вручении.
На протяжении месяца с момента получения соседями данного извещения собственнику комнаты придется ждать ответа. Если в течение месяца продавец комнаты получит от соседей письменный отказ от приобретения комнаты по заявленной цене, а также если в указанный срок ответ вообще не поступит, можно заключать договор купли-продажи с третьим лицом. При этом цена договора не может быть ниже той, которая была указана в извещении. Однако можно и не ждать целый месяц, если отказ от покупки будет оформлен всеми соседями непосредственно в регистрирующем органе, в присутствии специалиста, принимающего документы, или удостоверен нотариально.
В случае согласия одного из собственников коммунальной квартиры на приобретение продаваемой комнаты, продажа третьему лицу невозможна. В этом случае продавец комнаты обязан заключить договор купли-продажи с сособственником, который согласен на покупку комнаты, по цене уведомления.
Для выявления круга лиц, которые пользуются преимущественным правом покупки, целесообразно получить актуальную на момент продажи информацию из Единого государственного реестра прав. Такую справку может получить любое заинтересованное лицо в Управлении Росреестра по Республике Хакасия. Получить выписку из ЕГРП можно даже не выходя из дома через официальный сайт управления. Для этого в разделе «Электронные услуги» надо выбрать вид запроса и заполнить несложную форму.
Однако может оказаться, что некоторые соседи обладают правами, которые не зарегистрированы в ЕГРП (по старым документам, оформленным до 1999г., и зарегистрированным в БТИ). Для оформления сделки необходимо позаботиться о выявлении таких правообладателей, путем направления запроса в БТИ. Некоторые комнаты также могут находиться в муниципальной собственности. В таком случае извещение направляется в Департамент архитектуры, градостроительства и недвижимости.
Следует особо отметить, что если в число собственников входят несовершеннолетние дети, а также лица, находящиеся под опекой или попечительством, то отказ от преимущественного права покупки от представителей указанных лиц должен обязательно сопровождаться разрешением органа опеки и попечительства, так как данное действие расценивается как отказ от прав, принадлежащих подопечному, и, следовательно, может ущемлять его законные права и интересы.
