В 2018 году стартовала программа льготной ипотеки для семейных клиентов, которые составляют около 60% покупателей новостроек массового сегмента. Несмотря на это, четырехкомнатные квартиры из-за высокой стоимости не пользуются большим спросом – на них приходится лишь 1% сделок. Впрочем, на рынке Москвы сегодня представлены проекты, в которых можно выбрать многокомнатное жилье площадью менее 100 квадратных метров, сэкономив бюджет. Эксперты «Метриум Групп» подготовили обзор самых компактных четырехкомнатных квартир массового сегмента и посчитали, во сколько обойдется кредит на льготных условиях.
С 1 января 2018 года в семьях, где родится второй ребенок и последующие дети, доступна льготная ипотечная ставка под 6% на три или пять лет соответственно. Согласно прогнозам, в ближайшие пять лет программой могут воспользоваться около восьми миллионов человек – только в Москве насчитывается 118 тысяч многодетных семей.
Однако большие квартиры все равно пользуются невысоким спросом. По данным «Метриум Групп», в 2017 году многокомнатное жилье приобрели только 1% покупателей в массовом сегменте и 3% – в целом по всему рынку.
Низкая востребованность такой недвижимости связана с ее высокой стоимостью – средний бюджет предложения четырехкомнатных квартир составляет в массовом сегменте 20,17 млн рублей при средней площади в 113,5 кв.м. В начале 2018 года на первичном рынке жилья данного класса было представлено порядка 300 четырехкомнатных лотов – примерно 1,5% объема предложения в сегменте. При этом на рынке есть единичные проекты, где площадь таких объектов – менее 100 «квадратов». Эксперты «Метриум Групп» подготовили обзор самых компактных четырехкомнатных квартир в старых границах Москвы. Причем в список попали только объекты классической планировки – с четырьмя спальнями и отдельной кухней. Как оказалось, жилье, подходящее под такие критерии, представлено всего в шести новостройках.
1. ЖК «Грани»
Площадь – 84,9 кв.м
Срок сдачи – 2 кв. 2020 года
Стоимость – 10 782 700 рублей
Самая компактная четырехкомнатная квартира площадью 84,9 кв.м реализуется в жилом комплексе «Грани», стартовавшем в ноябре 2017 года. Проект находится в районе Текстильщики (ЮВАО). На относительно небольшой площади застройщику проекта ГК «Основа» удалось разместить четыре комнаты примерно одной площади (13,1 кв.м – 14,9 кв.м), а также четко выделить гостевую и приватную зоны с отдельными санузлами. Основной минус заключается в площади кухни – всего 9,2 кв.м, где вряд ли с удобством разместится за ужином многодетная семья. Кроме того, в квартире нет балкона, за счет которого можно было бы увеличить жилую площадь путем перепланировки.
2. Микрорайон «Домашний»
Площадь – 90,72 кв.м
Срок сдачи – 3 кв. 2019 года
Стоимость – 10 068 014 рублей
Вторую строчку рейтинга заняла четырехкомнатная квартира площадью 90,72 кв.м в микрорайоне «Домашний», строящемся в районе Марьино (ЮВАО). В отличие от первого варианта, покупатели получают более просторную кухню в 12,85 кв.м, а также отдельную гостиную почти в 20 кв.м, где с комфортом может провести вечер вся большая семья. При этом балконы ни в одной из комнат не предусмотрены.
3. ЖК «Гринада»
Площадь – 95,28 кв.м
Срок сдачи – 2 кв. 2019 года
Стоимость – 12 299 120 рублей
Замыкает тройку лидеров четырехкомнатная квартира площадью 95,28 кв.м в ЖК «Гринада», расположенном в районе Северное Бутово (ЮЗАО). В отличие от вышеперечисленных проектов, благодаря дополнительным 5-10 «квадратам» девелоперу «Группе ПСН» удалось расширить площадь кухни до 13,85 кв.м, а также предусмотреть два балкона по 1,74 кв.м и 2,18 кв.м, которые можно будет использовать в качестве летних помещений или при желании даже объединить с комнатами, увеличив тем самым площадь спален и кухни.
4. ЖК SREDA
Площадь – 96,1 кв.м
Срок сдачи – 3 кв. 2018 года
Стоимость – 17 360 176 рублей
На четвертой строке рейтинга – четырехкомнатная квартира площадью 96,1 кв.м в ЖК SREDA, расположенном в Нижегородском районе ЮВАО. Покупатели этой новостройки отпразднуют новоселье уже в этом году. Девелопер «Группа ПСН» запроектировал просторную кухню площадью 17,4 кв.м, которая вполне может быть совмещена с гостиной. Кроме того, в ЖК SREDA в четырехкомнатной квартире есть гардеробная площадью 1,8 кв.м, что особенно актуально для семей с двумя и более детьми.
5. ЖК «Академика Павлова»
Площадь – 98,1 кв.м
Срок сдачи – 3 кв. 2020 года
Стоимость – 16 677 000 рублей
Наконец, на пятой строчке – четырехкомнатная квартира площадью 98,1 кв.м в ЖК «Академика Павлова», расположенном в Кунцево (ЗАО). Девелопер проекта ГК «ПИК» отказался от проектирования большой кухни-гостиной, зато особенностью планировки стало наличие просторной комнаты площадью 18,7 кв.м, которая сможет стать спальней сразу для двоих детей, а родители получат дополнительную отдельную площадь, например, под кабинет.
6. ЖК «Лучи»
Площадь – 98,8 кв.м
Срок сдачи – 4 кв. 2018 года
Стоимость – 11 547 941 рублей
Замыкает обзор компактного многокомнатного жилья квартира площадью 98,8 кв.м в ЖК «Лучи», расположенная в районе Солнцево (ЗАО). Ее особенность – относительно просторные комнаты площадью 15,4-17,4 кв.м, в любой из них можно которых с комфортом можно разместить сразу двух детей. Кроме того, квадратный коридор с удобной нишей позволяет отгородить площадь под гардеробную.
Эксперты также подсчитали, какую сумму удастся сэкономить многодетным клиентам с помощью льготной ипотеки, купив самую бюджетную четырехкомнатную квартиру стоимостью 10,068 млн рублей. С минимальным первоначальным взносом 20% сумма кредита составит 8,054 млн рублей. При среднем сроке ипотеки 15 лет и средневзвешенной по Москве ставке 9,91% (по данным ЦБ РФ), заемщик выплатит банку проценты в размере 7,49 млн рублей.
Расчет:
Если второй ребенок – субсидия на 3 года
Ежемесячный платеж первые 3 года – 67 967 руб.
Ежемесячный платеж остальные 12 лет – 82 875 руб.
Переплата за первые 3 года – 1 395 792 руб.
Переплата за 12 лет – 5 023 881 руб.
Итого – 6 419 673 руб.
Если третий ребенок – субсидия на 5 лет
Ежемесячный платеж первые 5 лет – 67 967 руб.
Ежемесячный платеж остальные 10 лет – 80 598 руб.
Переплата за первые 5 лет – 2 184 129 руб.
Переплата за 10 лет – 3 597 993 руб.
Итого – 5 782 122 руб.
«На протяжении последних нескольких лет столичные девелоперы продолжают оптимизировать площади, сокращая тем самым бюджет покупки, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Например, средняя площадь четырехкомнатной квартиры комфорт-класса снизилась за последний год с 116,1 кв.м до 113,5 кв.м. При этом многокомнатное жилье все еще остается дефицитным продуктом на столичном рынке. Но это не значит, что многодетные семьи ограничены в выборе – развитие монолитного домостроения позволяет объединять соседние квартиры, получая тем самым нужную площадь. Таким решением застройщики, с одной стороны, снижают свои риски, с другой, диверсифицируют предложение для охвата большего числа клиентов. Но самое главное, благодаря разнообразной квартирографии, у клиента есть возможность сэкономить бюджет не в ущерб качеству – не важно, купит он отдельное многокомнатное жилье или объединит меньшие площади. Ведь девелоперы сегодня действительно умеют ювелирно работать с каждым квадратным метром, делая площадь полезной».
