В отличие от первичного жилого рынка «старой» Москвы на вторичном рынке тренд на снижение стоимости квартир, который начался еще весной 2015 года, оказался сильнее. В сегменте новостроек уровень стоимости стабилизировался во второй половине 2016 года. С тех пор изменения на первичном рынке носят скорее сезонный характер. На вторичном рынке в 2017 году средняя стоимость 1 кв. м по итогам года по всем классам снизилась на 1,2% и достигла уровня 286,5 тыс. руб. По сравнению с концом 2015 года снижение составило 8,7%. Однако общий тренд не одинаков для всех районов Москвы в равной степени. Специалисты Департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» проанализировали изменение стоимости жилья на вторичном рынке «старой» Москвы в разрезе по районам за 2017 год. В результате анализа выявили районы с наибольшим снижением, наибольшим увеличением стоимости, а также наиболее стабильные районы города в плане цены.
«На изменение стоимости жилья в конкретном районе влияет общая экономическая ситуация, уменьшение объема платежеспособного спроса, а также собственная специфика и репутация района», - отмечает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
Анализ стоимости проводился исходя из расчета изменения цены 1 кв. м, как наиболее релевантного фактора для сравнения. В исследование были включены все районы Москвы внутри МКАД, а также районы, расположенные вблизи МКАД и включенные в административные границы города: Северное и Южное Бутово, Северный, Некрасовка, Куркино, Солнцево, Ново-Переделкино, Митино. Часть некоторых районов находится за пределами МКАД. Например, район Выхино-Жулебино. В проведенном анализе Зеленоград и Новая Москва (ТИНАО) не учитывались.
Как показало исследование в число районов, где было отмечено наибольшее снижение средневзвешенной стоимости 1 кв. м жилья на вторичном рынке по итогам 2017 года, входят Донской (-18,1%), Пресненский (-17%), Очаково-Матвеевское (-13,6%), Сокольники (-13,5%) и Замоскворечье (-13,2%). Примечательно, что в этот список попали два района ЦАО: Пресненский, где стоимость 1 кв. м на конец года составила 452,5 тыс. руб., и Замоскворечье – 425,6 тыс. руб./кв. м. В сравнении с другими 10 районами ЦАО текущий уровень стоимости находится на 4 и 6 месте соответственно. На стоимость жилья в Пресненском районе непосредственное влияние оказывает объем реализуемого жилья на первичном рынке. На конец года в районе в той или иной стадии продавались квартиры в 22 новостройках, 14 из которых уже построены.
Наиболее стабильными в плане стоимости в течение года показали себя такие районы Москвы, как Беговой (+0,003%), Лосиноостровский (+0,17%), Алексеевский (-0,23%), Западное Дегунино (-0,245%) и Даниловский (-0,248%). Подобные изменения стоимости носят скорее статистический характер. К числу других «стабильных» районов, где изменения стоимости за 2017 год были в пределах 0,5%, относятся также Бирюлево Западное, Коньково, Северное Измайлово, Рязанский и Чертаново Центральное. Все данные районы за исключением Даниловского попадают в категорию спальных, расположенных на существенном расстоянии от центра города. Как правило, для массового жилья в подобных районах основная коррекция цен прошла в 2015-2016 гг.
«На вторичном рынке Москвы, несмотря на отрицательный тренд по снижению стоимости, есть районы, где цена 1 кв. м по итогам 2017 года, наоборот, выросла. Положительная динамика наблюдается в 30 районах (почти четверть из общего количества проанализированных районов). Больше всего стоимость квадратного метра увеличилась в таких районах, как Войковский (+14%), Измайлово (+10,6%), Сокол (8,4%), Покровско-Стрешнево (+7,1%) и Кузьминки (+6,9%). Характерно, что в 10-ку районов с наибольшей положительной тенденцией входят 7 районов из «северных» округов (САО, СВАО, ЗАО). Примечательно, что в рейтинг попал один район из ЮВАО – Кузьминки. Осенью 2016 года запустили эстакаду на Волгоградском проспекте, что существенно улучшило транспортную ситуацию в районе. В число районов с положительной ценовой динамикой попали только 2 района из ЦАО – Красносельский (+3%) и Таганский (+1,5%), и 3 района из ЗАО – Раменки (+3,9), Можайский (+3,6%) и Проспект Вернадского (+3,3%). В остальных 8 районах ЦАО и 9 районах ЗАО средняя стоимость по итогам прошедшего года снизилась. В данных округах в отличие от остальных стоимость жилья имеет большую тенденцию к снижению из-за высокого ценообразования за счет месторасположения», - говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья».
