Наступивший год станет годом роста арендных ставок и снижения доли вакантных площадей в офисах средней ценовой категории, - уверены эксперты ГК «Экоофис». Причем это произойдет независимо от продления западных санкций и изменения курса валют (за исключением резкой девальвации). Специалисты приводят 5 аргументов в пользу данного тезиса.
Малый бизнес приспособился к новым условиям.
Основные арендаторы офисов класса В и С – представители малого и среднего бизнеса. Именно они пострадали более всего от падения рубля в 2014 году, именно они разорялись или делали офисы в собственных квартирах в 2015 году. Однако, уже в 2016 люди стали осваиваться и учиться зарабатывать в новых условиях.
«К началу прошлого года шок от резких изменений в экономике прошел. И владельцы малого и среднего бизнеса – люби активные и предприимчивые – стали искать пути для ведения бизнеса в новых условиях, ориентируясь на новый уровень платежеспособности и потребностей своих клиентов, - считает собственник ГК «Экоофис» Андрей Ковалев. – Собственники стали чувствовать себя более уверенно и стали «позволять себе» расходы на офис, их бизнес стал развиваться и потребовал расширения офисных площадей».
Результатом данной тенденции уже в 2016 году в сегменте офисов В и С класса стали и сделки с новыми арендаторами, и расширение уже существующих договоров.
Сдача «зависших» площадей к концу 2016 года.
В 2015 году сдать крупные или дорогие офисные площади было практически невозможно даже с существенным дисконтом. У арендаторов просто не было свободных денег, и все усилия были направлены на сокращение бюджетов, - рассказывает Андрей Ковалев. – Сейчас компании уже готовы вкладывать значительные суммы в аренду хороших площадей. Разумеется, речь идет о качественных объектах и адекватных ценах.»
Среди заявленных крупных сделок прошедшего года достаточно вспомнить объявление об аренде компанией Яндекс 10 000 квадратных метров в БЦ «Аврора», сдачу пустующих до этого почти два года площадей в Москва-Сити по ставке 48 000 рублей за метр а год и другие.
«Лист ожидания» в офисных проектах с мелкой нарезкой.
Подобно тому как дешевые однокомнатные квартиры являются «градусником» рынка жилья, в коммерческой недвижимости показателем назревающих на рынке трендов является спрос на маленькие помещения.
Конечно, интерес к небольшим помещениям есть всегда в силу их низкой общей стоимости. И активный рост спроса наблюдался в начале 2015 года, когда компании снижали расходы на аренду. Тогда собственники бизнес-центром и бизнес-парков также говорили о наличии листа ожидания в некоторых проектах. Однако, в течение 2016 года спрос на подобные помещения был стабилен, вакантность в проектах была не высокой, но и не нулевой.
«Основная часть сделок проходила с уже существующими арендаторами, которые готовы были немного расширять существующие площади, - говорит Андрей Ковалев. - А вот с началом осеннего делового сезона, в сентябре-октябре, наблюдалось некоторое увеличение спроса на маленькие помещения со стороны новых арендаторов. Это компании, которые восстановились после краха 2015 года, а также совершенно новые представители малого бизнеса.» В результате в адекватных с точки зрения соотношения цена-качество объектах спрос на такие помещения стал превышать предложение. И если год назад это были единичные случаи в уникальных проектах, то сейчас специалисты говорят об этом как о тенденции.
Новые арендаторы снимают офис по более высоким ставкам.
По сути, так называемое латентное повышение цен на офисы средней ценовой категории уже началось. Уже в октябре-ноябре новые сделки по аренде небольших помещений в этом сегменте заключались по цене на 5-10% выше тех, по которым арендовали те же помещения прежние арендаторы. Правда, в данном случае это является ростом ставок по сравнению с теми, которые сформировались в предыдущий год в связи с кризисом: арендодатели компенсируют те уступки, на которые им пришлой пойти в процессе переговоров со своими арендаторами в 2015 году.
Кроме того, управляющие компании стали выставлять в рекламу занятые ликвидные помещения с целью определения их реальной рыночной цены и по возможности – пересдаче по более высоким ставкам.
Новые налоги
Наконец, еще одной причиной неминуемого роста ставок стала переоценка кадастровой стоимости объектов коммерческой недвижимости в столице. Проведенная переоценка повысит размер налога на имущество, причем в ряде случаев – в 3-5 и более раз. И эти выросшие многократно дополнительные затраты на владение недвижимостью «потянут» за собой рост арендных ставок.
«Для офисов класса В и С доля такого повышенного налога в структуре себестоимости составит порядка 18%. Это при том, что доходность сейчас составляет 5-8%. Понятно, что у собственника в этой ситуации только два варианта: повышать ставки или банкротиться,» - поясняет Андрей Ковалев. Таким образом, резкий рост себестоимости придется компенсировать ростом расценок на аренду.
