Уходящий 2016 год стал во многом рекордным для рынка новостроек Москвы. Во-первых, объем предложения достиг максимальных показателей за последние годы – 413 корпусов в 170 проектах. По сравнению с предыдущим годом количество корпусов выросло более чем на 30%, во многом это связано с началом активной застройки территорий бывших промзон. Средневзвешенная цена за два года снизилась на 19,3% – до 195,9 тыс. руб. за кв. м. В тоже время основной тренд Новой Москвы – снижение разницы в цене между НАО И ТАО.
Объем предложения в Москве
По данным компании «Миэль-Новостройки», по сравнению с предыдущим годом общее количество новостроек в Москве выросло на 30,7% и составило 413 корпусов в 170 проектах (без элитного сегмента). При этом количество квартир в реализации выросло на 42,1%. За прошедшие 12 месяцев наибольший уровень объёма предложения был зафиксирован в октябре 2016 – 2,36 млн кв. м.
Такая тенденция, прежде всего, связана с уменьшением средних площадей квартир в новых проектах всех сегментов. Это способствует сокращению бюджета покупки, что крайне актуально в кризисное время в связи с падением реальных доходов граждан. На данный момент средний бюджет покупки составляет 12,5 млн руб., а ещё год назад этот показатель достигал 14,3 млн руб. (минус 12,6% за 12 месяцев).
За последние 12 месяцев на рынок вышло 97 корпусов в новых и уже реализуемых проектах, что на 25,4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, когда вышло 130 объектов.
По округам наибольший объем предложения сконцентрирован в ЮАО (16,6%). Лидером по росту предложения за год оказался ЮВАО – предложение увеличилось на 193,2%. Наименьший выбор квартир представлен в ЗелАО (1,9%).
Одним из катализаторов роста объёма предложения в границах «старой» Москвы стало появление новых территорий под застройку за счёт реновации промышленных зон, а также новых площадок под застройку.
Что касается распределения предложения по сегментам жилья, то за 12 месяцев произошло несущественное перераспределение в пользу бизнес-класса. Если в конце 2015 года на массовый сегмент приходилось 55% рынка новостроек, а на бизнес-класс – 39%, то в конце текущего года доля массового сегмента на рынке новостроек старой Москвы снизилась до 51,1%. Соответственно, доля бизнес-класса выросла до 48,9%.
За последний год доля объема предложения с отделкой выросла на 26,1%. По итогам ноября 2016 года квартиры с отделкой на рынке новостроек Москвы представлены в 33 проектах и составляют 376,6 тыс. кв. м. Стоит отметить, что рост доли предложения с отделкой в 2016 году был ниже общего роста объема предложения. Таким образом, доля предложения с отделкой снизилась с 16,8 до 16,1%.
По итогам 2016 года доля панельного жилья в «старых» границах Москвы незначительно увеличилась – с 10,5% в конце прошлого года до 11,1%. При этом в абсолютных цифрах объем панельного жилья в Москве вырос на 16%. По итогам прошлого года данный показатель составлял 203 тыс. кв. м, сейчас – 263 тыс. кв. м.
Цены в Москве
Средневзвешенная цена предложения в Москве составила 195,9 тыс. руб. за кв. м (3043 долл. за кв. м), за 12 месяцев данный показатель снизился на 6,3%. Прежде всего, это связано с выходом новых проектов на низкой стадии строительной готовности.
Если рассмотреть цены по сегментам, то в экономклассе и комфорт-классе наблюдается снижение средней цены за 12 месяцев (на 0,8 и 5,8% соответственно). В сегменте бизнес-класса, наоборот, имеет место рост средневзвешенной цены на 3,1%.
Традиционно наиболее высокая средняя цена квадратного метра наблюдается в ЦАО – 652,0 тыс. руб./кв. м, на втором месте ЗАО – 261,6 тыс. руб./кв. м. Последние места в данном рейтинге традиционно занимают ЮВАО и ЗелАО с показателями стоимости в 141,8 и 90,5 тыс. руб./кв. м. соответственно.
Кризис диктует свои условия на рынке новостроек. В ноябре 2015 года на территории «старой» Москвы покупатели могли приобрести квартиру с бюджетом менее 5 млн руб. в 20 проектах (61 корпус), но на данный момент выбор значительно увеличился, до 41 проекта (95 корпусов).
Объем предложения в Новой Москве
По сравнению с предыдущими годами активного роста рынка новостроек на данный момент на территории Новой Москвы наблюдается относительное затишье. Общий объем предложения в Новой Москве за 12 месяцев увеличился на 2,2% и составил 580 тыс. кв.м. Количество реализуемых квартир в Новой Москве по сравнению с ноябрем прошлого года выросло на 10,3% и составило 10,7 тыс. шт.
За последние 12 месяцев количество корпусов, экспонируемых на рынке, уменьшилось на 35 шт. в новых и уже реализуемых проектах ввиду окончания первичных продаж в малоэтажных корпусах и проектах. При этом общий объем предложения вырос благодаря выходу новых высокоэтажных корпусов и проектов.
Изменений по распределению предложения по сегментам жилья в течение 2016 года не произошло: на данный момент на массовый сегмент приходится 91,6% рынка новостроек (на 0,4% меньше, чем в 2015 году), а на бизнес-класс – 8,4%.
По округам наибольший объем предложения традиционно сконцентрирован в НАО – 506,7 тыс. кв. м (87,4% от общего объемы предложения). В ТАО объем предложения составляет 73,4 тыс. кв. м (12,6% от общего объема предложения).
По итогам 2016 года на рынке новостроек Новой Москвы имело место снижение объема предложения квартир с отделкой – показатель снизился на 9,4% и составляет 110,4 тыс. кв. м (11 проектов с 36 корпусами). Это произошло как по причине общего вымывания таких квартир с рынка в строящихся проектах, так и изменения подхода к проектированию новых жилых комплексов девелоперами.
Цена в Новой Москве
В ноябре 2016 года средневзвешенная цена предложения на рынке Новой Москвы составила 102,1 тыс. руб. за кв. м (1585 долл. за кв. м), что на 2,5% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средний бюджет покупки за 12 месяцев снизился на 8,9% и составил 5,6 млн руб.
По сегментам отрицательная динамика цены наблюдается в бизнес- и комфорт-классе (5,3 и 7,4% соответственно), а в экономклассе рост составил 3,7%.
За прошедшие 12 месяцев рост цены был зафиксирован в ТАО (рост составил 21,1%). В НАО средний уровень цен напротив значительно сократился, на 12,7%, что в первую очередь связано с выходом в течение 2016 года новых проектов и корпусов. Подобная динамика привела к сокращению разрыва в средневзвешенной цене кв. м между НАО и ТАО. Если в конце 2015 года средневзвешенный уровень цены в НАО был выше на 51,9% аналогичного показателя ТАО, то в 2016 году разрыв сократился до 9,5%.
В ноябре 2015 года на территории Новой Москвы покупатели могли приобрести квартиру с бюджетом менее 4 млн руб. в 23 проектах (156 корпусах), но на данный момент потенциальный выбор несколько уменьшился, до 22 проектов (147 корпусов).
В границах «старой» Москвы можно выделить следующие тенденции уходящего года:
• тренд стремительного падения уровня средних цен предложения на первичном рынке, характерный для последних лет, сменился некоторой стабилизацией в последние месяцы 2016 года;
• в тоже время имеет место снижение уровня средних цен предложения относительно ноября 2015 года;
• объем предложения массового сегмента превысил объем предложения бизнес-класса, что отражает ориентацию девелоперов на конкретную целевую аудиторию в среднесрочной перспективе рынка;
• снижение предложения квартир с внутренней чистовой отделкой;
• небольшой рост доли объема предложения в панельных домах, несмотря на подавляющее большинство проектов, строящихся по монолитной технологии.
В Новой Москве можно выделить следующие тенденции уходящего года:
• рост объемов предложения по итогам 12 месяцев, причем решающую роль в этом процессе сыграли именно 3-4 квартал 2016 года, тогда как в первой половине года темпы роста были отрицательными (снижение до 421 тыс. кв.м к концу мая с последующим ростом до уровня в 580 тыс. кв.м);
• резкое снижение разницы в средневзвешенной цене кв.м между ТАО и НАО;
• снижение предложения квартир с чистовой внутренней отделкой от застройщика.
