Специалисты Ипотечного центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – сравнили размер ежемесячных выплат по кредиту для стандартной программы кредитования и программы с господдержкой и средние арендные ставки на квартиры в массовом сегменте и в бизнес-классе и выяснили, что для дорогих квартир бизнес-класса выгодней брать ипотеку, а не арендовать такое жилье. В массовом сегменте, напротив, платежи по ипотеке в разы превышают арендные ставки.
Класс/Тип Средний бюджет предложения, млн руб. Ипотека с государственной поддержкой, ставка 11,4%, min взнос от 20%, срок кредита до 20 лет, платеж в руб. Стандартная программа, ставка 12,9%, min взнос от 15%, срок кредита до 20 лет, платеж в руб. Средняя ставка аренды
Эконом/комфорт
1К 5,9 Взнос 20%, платеж 50 121 Взнос 15%, платеж 58 503 28/35 тыс. руб./мес.
2К 9,1 Взнос 20%, платеж 77 305 Взнос 15%, платеж 90 233 35,5/45 тыс. руб./мес.
3К 11,4 Взнос 30%, платеж 84 73 Взнос 15%, платеж 113 039
45/61 тыс. руб./мес.
Бизнес
1К 8,2 Взнос 20%, платеж 69 660 Взнос 15%, платеж 81 309
55 тыс. руб./мес.
2К 13,4 Взнос 45%, платеж
78 261 Взнос 15%, платеж
132 871 90 тыс. руб./мес.
3К 19,8 Взнос 60, платеж 84 101
Взнос 15%, платеж
196 332 140 тыс. руб./мес.
По данным Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet по итогам первого полугодия 2016 года средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в массовом сегменте составил 5,9 млн рублей. По программе ипотеки с господдержкой минимальная процентная ставка на текущий момент предлагается в «Сбербанке России» – от 11,4% с первоначальным взносом от 20% и максимальным сроком кредитования – 20 лет. Если брать во внимание такие условия кредитования и средний бюджет покупки, то размер ежемесячных выплат для однокомнатной квартиры (при взносе в размере 20% от стоимости квартиры) составит 50,1 тыс. руб./мес. Интересно отметить, что год назад такой платеж равнялся бы 49,5 тыс. руб./мес., поскольку средний бюджет покупки на тот момент был на уровне 5,8 млн рублей. Если брать кредит по стандартной ипотечной программе, где минимальная ставка сейчас составляет 12,9% (также программа «Сбербанка России»), а первоначальный взнос начинается от 15%, размер ежемесячных выплат будет равняться 58,5 тыс. руб./мес., год назад покупателям однокомнатной квартиры пришлось бы ежемесячно платить 59,6 тыс. руб./мес., поскольку минимальная ставка по ипотеке на тот момент была 13,5%. При этом, если бюджеты покупки жилья в эконом- и комфорт-классе в целом сопоставимы, то в сегменте аренды разница между этими классами может быть существенной. Так, средняя ставка аренды для однокомнатной квартиры экономкласса – порядка 28-30 тыс. руб./мес., тогда как для комфорт-класса она достигает 35-38 тыс. руб./мес. Таким образом, ежемесячный платеж по ипотечному кредиту для однокомнатной квартиры по стандартной программе превышает средние арендные ставки почти в 1,8 раз, а по программе с господдержкой – в 1,5 раза.
Если рассматривать двухкомнатную квартиру в массовом сегменте со средним бюджетом покупки 9,1 млн рублей, размер ипотечных выплат по программе с господдержкой составит 77,3 тыс. руб./мес., а по стандартной программе – 90,2 тыс. руб./мес. При этом, поскольку по условиям программ субсидированной ипотеки размер кредита не должен превышать 8 млн рублей, первоначальный взнос для двухкомнатной квартиры должен составлять не менее 35% от полной стоимости квартиры. Средняя арендная ставка для двухкомнатных квартир экономкласса находится на уровне 35,5 тыс. руб./мес., комфорт-класса – 45 тыс. руб./мес. Таким образом, ежемесячный платеж по ипотечному кредиту для двухкомнатной квартиры по стандартной программе превышает средние арендные ставки в 2,2 раза, а по программе с господдержкой – в 1,9 раз.
Для трехкомнатной квартиры в массовом сегменте со средним бюджетом покупки 11,4 млн рублей, размер ипотечных выплат по программе с господдержкой составит 84,7 тыс. руб./мес., а по стандартной программе – 113 тыс. руб./мес. Средняя арендная ставка для трехкомнатных квартир экономкласса находится на уровне 45 тыс. руб./мес., комфорт-класса – 61 тыс. руб./мес. Таким образом, ежемесячный платеж по ипотечному кредиту для трехкомнатной квартиры по стандартной программе превышает средние арендные ставки в 2,1 раза, а по программе с господдержкой – в 1,5 раза.
Средний бюджет покупки однокомнатной квартиры бизнес-класса составляет 8,2 млн рублей, ежемесячный ипотечный платеж по программе с господдержкой – 69,6 тыс. руб./мес. (год назад такой платеж был бы на уровне 84,7 тыс. руб./мес., поскольку минимальный бюджет покупки равнялся 12,1 млн рублей), а по стандартной программе – 81,3 тыс. руб./мес. Средняя ставка аренды для однокомнатных квартир бизнес-класса находится на уровне 55 тыс. руб./мес. Таким образом, ежемесячный платеж по ипотечному кредиту для однокомнатной квартиры бизнес-класса по стандартной программе превышает средние арендные ставки в 1,4 раза, а про программе с господдержкой – в 1,2 раза.
Для двухкомнатной квартиры в бизнес-классе со средним бюджетом покупки 13,4 млн рублей, размер ипотечных выплат по программе с господдержкой составит 78,2 тыс. руб./мес. при первоначальном взносе не менее 45% от полной стоимости квартиры, а по стандартной программе – 132,3 тыс. руб./мес. Год назад эти показатели были на уровне 81,2 и 195,3 тыс. руб./мес. соответственно. Средняя арендная ставка для двухкомнатных квартир бизнес-класса находится на уровне 90 тыс. руб./мес. Таким образом, ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в рамках стандартных программ кредитования для двухкомнатной квартиры бизнес-класса превышает средние арендные ставки всего в 1,4 раза, а по программе с господдержкой платежи ниже арендных ставок на 13%.
Для трехкомнатной квартиры бизнес-класса со средним бюджетом покупки 19,8 млн рублей, размер ипотечных выплат по программе с господдержкой составит 84,1 тыс. руб./мес. при первоначальном взносе не менее 60% от полной стоимости квартиры, а по стандартным программам – 196,3 тыс. руб./мес. Средняя арендная ставка для двухкомнатных квартир бизнес-класса находится на уровне 140 тыс. руб./мес. Таким образом, ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в рамках стандартных программ кредитования для трехкомнатной квартиры бизнес-класса превышает средние арендные ставки также в 1,4 раза, а выплаты по программе с господдержкой меньше арендных ставок почти на 40%.
«Чаще всего средний ежемесячный платеж по ипотеке в случае минимального первоначального взноса значительно превышает средние арендные ставки квартир аналогичного класса. Однако, чем дороже квартира, тем выгодней брать на нее ипотечный кредит, поскольку в ряде случаев, когда заемщик оформляет кредит по программе с господдержкой и вносит необходимый для этого первоначальный взнос (максимальный размер кредита в рамках данной программы не должен превышать 8 млн рублей), ипотечные платежи оказываются меньше, чем средние арендные ставки. Чем больше первоначальный взнос у заемщика и дороже его квартира, тем больше вероятность, что его ежемесячные ипотечные платежи будут сопоставимы или даже ниже, чем арендные ставки», – поясняет Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet.
