Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – подготовили аналитический отчет по итогам апреля 2016 года на первичном рынке в «старых» границах Москвы. Объем предложения новостроек составил 498 корпусов с суммарной площадью предложения более 2,62 млн кв. м. В апреле объем первичного рынка вырос на 2,2% на фоне выхода значительного объема предложения – 144,7 тыс. кв. м в новых корпусах и проектах. Средневзвешенная цена по итогам апреля находилась на уровне 230,1 тыс. руб./кв. м (без учета элитного предложения), по сравнению с мартом она снизилась на 1,2%. Уровень реализованного спроса оказался на 1,8% выше, чем в предыдущем месяце. По сравнению с апрелем 2015 года спрос был выше в 2,7 раз.
Предложение
В апреле 2016 года объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости в «старых» границах Москвы составил 498 корпусов с суммарной площадью предложения более 2,62 млн кв. м. Доля апартаментов составила 23,4% от общего объема предложения. Объем предложения апартаментов вырос на 3,9%, квартир – на 1,7%.
По сравнению с мартом 2016 года объем предложения вырос на 2,2%. За год (по сравнению с апрелем 2015 года) он увеличился на 29,7%.
В реализацию в апреле поступил значительный объем нового предложения – порядка 144,7 тыс. кв. м. Продажи были открыты в таких проектах, как ЖК «Родной город. Воронцовский парк», ЖК «Столичные Поляны», апарт-комплекс «Большевик», ЖК «Фили Парк», клубный дом Bunin, апарт-отель «Восток», апарт-комплекс «Отражение» и «Резиденция на Покровском бульваре». Также объем предложения пополнился за счет выхода новых корпусов в ЖК Life-Ботанический сад, ЖК «Золотая Звезда», ЖК «Кварталы 21/19», ЖК «Мещерский лес», ЖК «Некрасовка» и квартале «Парк Легенд».
Основная часть нового предложения – 42,9% от суммарной площади объектов относилась к бизнес-классу. Комфорт-классу принадлежало 41,4% нового предложения.
При распределении по классам в апреле наибольший прирост объема предложения был отмечен в экономклассе – на 31,9% по отношению к марту. На втором месте по приросту объема предложения был премиум-класс (+11,2%), далее бизнес-класс – плюс 3%. Снижение объема предложения за месяц было отмечено в комфорт-классе и элитном сегменте – на 2,3% и 0,1% соответственно.
Структура предложения по итогам апреля практически не изменилась – основная часть предложения относилась к бизнес-классу – 42,4%, на втором месте был комфорт-класс – 39%, доля премиум-класса составила 9,5%, элитного жилья – 5,5%, экономкласса –3,6%.
Наибольшее количество новостроек было представлено в ЮАО – 16,7% от суммарной площади объектов. Впервые с начала 2014 года ЦАО был смещен с лидирующей позиции по объему предложения и занял второе место – 16,6%. На третьем месте по объему предложения находился САО – 12,9%. Последнее место по объему предложения относилось к ЗелАО – 1,4% от общего объема предложения и ВАО – 4,7%.
Наибольший прирост объема предложения в апреле был отмечен в ЮЗАО – на 30,3% и ЮАО – на 10,5%. Рост объема предложения был связан с выходом новых проектов – ЖК «Родной город. Воронцовский парк» и ЖК «Столичные Поляны» в ЮЗАО и трех новых корпусов в квартале «Парк Легенд» в ЮАО.
В СВАО, ВАО, ЮВАО и ЦАО прирост объема предложения варьировался от 2,3% до 4,5%. Наибольшее снижение объема предложения было отмечено в САО – на 10,5%, что связано с высоким спросом на новостройки в округе (МФК «Водный», ЖК «Невский», МФК «Лайнер», ЖК «Летний сад»). В ЗелАО снижение объема предложения составило 8,1%, что также обусловлено высоким уровнем спроса. Сокращение объёмов предложения произошло в СЗАО и ЗАО – 5,5% и 7,8% соответственно.
Цена
Средневзвешенная цена по итогам апреля составила 230,1 тыс. руб./кв. м (без учета элитного предложения). По сравнению с мартом цена скорректировалась вниз на 1,2%. В сегменте квартир снижение цены было на 0,3%, в сегменте апартаментов – на 3,8%.
При распределении по классам снижение средневзвешенной цены было отмечено во всех сегментах. Максимальное падение произошло в премиум-классе – на 8,2% (570,4 тыс. руб./кв. м), что связано с волатильностью курсов валют, так как часть прайсов зафиксирована в валюте. На втором месте по снижению цены был экономкласс – на 2,5% (123,5 тыс. руб./кв. м), что обусловлено выходом корпуса в ЖК «Кварталы 21/19» и нового проекта – апарт-отель «Восток». В элитном сегменте цена снизилась на 2% и составила 1 081,8 тыс. руб./кв. м. В комфорт-классе цена сократилась на 1,9%, до 148 тыс. руб./кв. м, что связано с выходом ЖК «Столичные Поляны» за пределами МКАД. Практически не изменилась цена в бизнес-классе – сократилась всего на 0,3% до 238,7 тыс. руб./кв. м.
В апреле в ЦАО традиционно была отмечена наиболее высокая средневзвешенная цена – 685,9 тыс. руб./кв. м, по сравнению с мартом она снизилась на 5,2%. На втором месте был ЗАО, где средневзвешенная цена выросла на 6,3% до 269,3 тыс. руб./кв. м. Самая низкая средневзвешенная цена была зафиксирована в ЗелеАО – 81,5 тыс. руб./кв. м (-0,6%). Также средневзвешенная цена в апреле выросла в САО – на 11,4% до 245,3 тыс. руб./кв. м и СЗАО – на 0,3% до 213,3 тыс. руб./кв. м.
В остальных округах цена сократилась. В ЮЗАО снижение цены за месяц составило 15,4% до 183,9 тыс. руб./кв. м, что связано с выходом нового проекта за МКАД. Также цена сократилась в СВАО – на 2,2% до 160,6 тыс. руб./кв. м и в ЮВАО – на 1,5% до 166,9 тыс. руб./кв. м. В ЮВАО и ВАО цена незначительно скорректировалась в сторону снижения на 0,2% и 0,1% и составила 140 и 193,3 тыс. руб./кв. м соответственно
Спрос
По итогам апреля 2016 года можно отметить высокий спрос на первичном рынке жилой недвижимости. По сравнению с мартом реализованный спрос по итогам апреля оказался выше на 1,8%, по сравнению с апрелем 2015 года – в 2,7 раз. При этом уровень потенциального спроса по сравнению с прошлым месяцем снизился на 21,7%.
По-прежнему на спрос оказывали влияние колебания курсов валют и стимулирующие меры застройщиков – разнообразные акции и дисконты, программа льготной ипотеки и большой объем предложения с достаточно доступным бюджетом.
«Уровень цен во II и III квартале 2016 года будет иметь разнонаправленную динамику и зависеть в основном от объема и структуры предложения. Возможный рост цен может быть в значительной степени связан с курсом валют – при дальнейшем ослаблении рубля цены на квартиры могут вырасти, так как значительная часть строительных материалов и инженерии по-прежнему приобретается у западных поставщиков. Объем предложения будет постепенно расти, но в меньшей степени по причине выхода новых объектов, скорее рост будет за счет вывода новых очередей в уже строящихся проектах. Также стоит отметить, что в целом в 2016 году ожидается постепенное сокращение числа девелоперов – это связано с ужесточением требований к застройщикам, осуществляющим долевое строительство», – отмечает Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
