В соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
С момента создания органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на территории Российской Федерации, правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) регламентировались постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 №219. Однако с течением времени и развитием рыночных отношений в сфере оборота недвижимого имущества, выразившимся в разнообразии сделок с объектами недвижимости, увеличении их количества, развитии ипотечного кредитования, существующие Правила ведения ЕГРП перестали отвечать потребностям участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в связи с чем процесс внесения записей в ЕГРП, в том числе, регулировался большим количеством иных актов (инструкциями, методическими рекомендациями), а также практикой, сложившейся в сфере деятельности регистрирующего органа.
Таким образом, назрела объективная необходимость обновления нормативного правового регулирования отношений в части ведения ЕГРП, в связи с чем 01.01.2015 вступил в силу приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 23.12.2013 № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме» (далее – Правила ведения ЕГРП или Правила).
Настоящие Правила ведения ЕГРП явились сводом правовых основ, объединившим в себе положения большого количества разнообразных инструкций и методических рекомендаций, регламентирующих порядок внесения записей в ЕГРП в самых различных направлениях. Принципиальной новеллой Правил явились положения об их ведении исключительно в электронном виде. На сегодняшний день записи в ЕГРП вносятся в электронном виде, подписываются электронной подписью государственного регистратора и не дублируются на бумажном носителе, как это было ранее. В соответствии с Правилами была существенно модернизирована и информационная система ведения ЕГРП.
В качестве нововведения также следует отметить увеличение количества подразделов ЕГРП, в которые вносятся записи об объектах недвижимого имущества в зависимости от их вида и назначения. Если ранее, например, подраздел «Помещение» объединял в себе и жилые и нежилые помещения, то в новых Правилах ведения ЕГРП происходит индивидуализация объектов. Так, Правилами выделяются следующие подразделы: земельный участок (в том числе лесной участок); нежилое здание, строение (в том числе строение с правом регистрации проживания в нем); жилой дом (в том числе объект индивидуального жилищного строительства); сооружение; жилое помещение в многоквартирном доме (квартира, комната в коммунальной квартире); нежилое помещение в здании (в том числе в многоквартирном доме) или сооружении; объект незавершенного строительства; участок недр; предприятие; единый недвижимый комплекс.
Кроме этого, Правилами ведения ЕГРП регламентируются такие виды регистрационных действий, которые не находили отражения в законодательстве ранее. Например, появился раздел ХХ Правил об особенностях внесения в ЕГРП записей о государственной регистрации вещных прав Центрального банка Российской Федерации
Как положительный момент новых Правил ведения ЕГРП хочется отметить установление шаблонов для внесения записей, что позволит обеспечить единообразный подход к ведению ЕГРП на всей территории Российской Федерации.
Новшеством Правил является и возможность выдачи одного свидетельства в случае, когда собственником представлены документы о регистрации права на долю в праве собственности либо на комнату в коммунальной квартире, когда остальные доли (комнаты) уже находятся в собственности этого лица. При этом в свидетельстве о государственной регистрации права будет отражаться информация о дате регистрации ранее приобретенных доли (долей) в праве собственности или комнаты (комнат) в коммунальной квартире.
С вступлением в силу Правил ведения ЕГРП поменялся подход к свидетельству о государственной регистрации права как к документу, удостоверяющему проведенную государственную регистрацию. На сегодняшний день в качестве документа, удостоверяющего проведенную государственную регистрацию права можно получить как свидетельство о государственной регистрации прав, так и выписку из ЕГРП, которые содержат актуальную информацию из ЕГРП на момент их выдачи. И если ранее свидетельство о государственной регистрации права являлось документом строгой отчетности, имело степень защищенности полиграфической продукции уровня "Б", а также учетную серию и номер, то теперь свидетельство выдается в форме документа на бумажном носителе, оформляется на официальном бланке органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, и имеет лишь порядковый номер.
За время действия новых Правил преодолены трудности, с которыми сотрудники регистрирующего органа столкнулись в начале 2015 года при переходе на электронную версию ведения ЕГРП. Однако по некоторым вопросам внесения записей в ЕГРП все-таки выявляются пробелы в действующем законодательстве. В частности, в Правилах не нашли отражения положения о внесении записей о сделках, связанных с долевым участием в строительстве жилья, в случае, когда дом или иной объект долевого строительства создается на нескольких земельных участках. Таким образом, органы по регистрации прав вынуждены самостоятельно принимать решения и формировать соответствующую практику по ведению ЕГРП в случаях, не урегулированных законодательством.
