«Изменения текущих экономических условий, рыночной ситуации, покупательского спроса являются основными причинами реконцепции объектов торговой недвижимости. Они будут успешно функционировать, если будут соответствовать современным требованиям рынка, арендатора и покупателя», - такое мнение высказал эксперт рынка торговой недвижимости Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions, на конференции «Торговые центры будущего», которая состоялась 8 апреля в Нижнем Новгороде. Организаторами выступила коммуникационная группа Ekbpromo.
Нижний Новгород входит в шестерку городов России по обеспеченности жителей города торговыми площадями, которая составляет около 500 кв.м. на одну тыс.чел. На сегодняшний день в Нижнем Новгороде действует порядка 130 торговых центров, но доля качественных объектов недвижимости не достигает и 20 % от общего числа. При этом и локация объектов неравномерна: перенасыщены торговыми центрами Нижегородский, Советский и Канавинский районы, что, естественно, усиливает конкуренцию, недостаточно развиты Ленинский и Приокский районы. Ситуацию в качественном отношении незначительно исправит ввод в 2015 году пяти новых торговых центров, но общее положение рынка торговой недвижимости останется прежним и реанимировать его сможет лишь реконцепция действующих ТЦ и ТРЦ.
Необходимость реконцепции старых объектов – это требование, вызванное состоянием рынка: увеличение конкуренции, функциональное устаревание объектов, которые не соответствуют требованиям покупателей, падение выручки арендаторов и снижение чистого операционного дохода, изменение предпочтений потребителя. Например, новый ТРЦ «Атлантида» будет открыт в Советском районе Нижнего Новгорода, а ТЦ «Олимп» - в Нижегородском, но сегодня насыщенность ТЦ и ТРЦ в данных районах крайне высока. Возникает два вопроса: не будет ли высоким процент вакантных площадей в новых торговых комплексах, и смогут ли введенные ранее объекты конкурировать с современными?
В настоящих условиях, когда информационное пространство пестрит негативной информацией о состоянии экономики, вводе санкции, обострении международных конфликтов люди начинают искать приятные ощущения в развлечениях, шопинге, еде. Важно понимать, что потребление базовых продуктов не только не сократилось, а напротив – увеличилось, и в целом покупательский спрос не исчез, а сместился в сторону более низкого ценового сегмента, потому что сокращение покупательской способности денежных средств заставляет людей потреблять товары, аналогичного назначения по доступной цене.
Анализ всех вышеперечисленных факторов позволит собственнику правильно расставить акценты при тестировании объекта: необходим ли комплексный аудит объекта или достаточно проведения только аудита арендаторов ТЦ. При этом собственник может самостоятельно сделать эту работу или обратиться к специалистам, которые не только проведут анализ, но и предложат пути решения выявленных проблем.
В целом, можно выделить шесть видов реконцепции, которые помогут улучшить состояние торгового центра: изменение состава и расположения арендаторов, иногда достаточно внутренней ротации, изменение функционального назначения, возможно, что определенный район нуждается в торговом комплексе иного формата, полная или частичная реконструкция объекта, изменение ценового сегмента и привлечение другой целевой аудитории, а также изменение имиджа ТЦ. В определенных случаях достаточно применения одного вида изменений, в других необходим комплекс, чтобы сделать ТЦ конкурентоспособным на рынке.
