В связи с недавними изменениями, затронувшими рынок элитного жилья, эксперты аналитического центра ОАО «Сити» изучили состояние и обозначили формирующиеся тенденции в сегменте апартаментов ММДЦ «Москва-Сити».
Согласно постановлению Правительства Москвы № 660-ПП от 11 ноября 2014 года, апартаментом является номер высшей категории в гостинице, апарт-отеле, мотеле, хостеле, сюит-отеле и пр. с возможностью временного проживания. Данный формат не считается местом для постоянного проживания и не является объектом капитального строительства. Ранее законодательные и исполнительные органы власти как Москвы, так и федерального уровня не давали определений такому формату недвижимости как апартаменты. Это рыночный термин, взятый из практики европейских стран и США, где этот формат очень развит и где, в принципе, нет института прописки.
По данным Департамента градостроительной политики, в 2014 году в Москве введут в эксплуатацию до 350 тыс. кв. м апартаментов. Как утверждает большинство экспертов рынка, их доля на первичном рынке Москвы составляет от 33 до 37%. Лидером по объему существующих на рынке объектов для временного проживания является ММДЦ «Москва-Сити». Апартаменты представлены в следующих сданных в эксплуатацию и функционирующих объектах – «Город столиц», «Федерация-Запад», деловой комплекс «Империя», «Меркурий Сити Тауэр» и «Евразия». «В Сити сконцентрировано 255 тыс. кв. м апартаментов элитного класса, что составляет 15% от общего числа подобных столичных объектов», – уточняет Татьяна Вольцингер, директор по развитию ОАО «Сити», управляющей компании ММДЦ «Москва-Сити». Кроме того, на рынке уже экспонируется 172 тыс. кв. м площадей в формате апартаментов в объектах – «IQ-квартал», «Федерация-Восток» и «ОКО-Южная башня», ввод в эксплуатацию которых запланирован в ближайшее время.
Данный вид недвижимости по-прежнему является высоколиквидным, в связи с чем ему сопутствует постоянный интерес со стороны покупателей. Однако за последний год общий уровень цен на апартаменты в ММДЦ снизился примерно на 10%, что обусловлено последствиями экономической нестабильности и увеличивающейся конкуренцией между объектами. В готовых комплексах объекты реализуются в среднем по 10 тыс. долларов за 1 кв. м и не выше 8 тыс. долларов – в строящихся.
Несмотря на введенный запрет, проекты, уже получившие разрешение на строительство, останутся вне поля действия данных изменений. Это означает, что согласованные с властями объекты будут реализованы, и, следовательно, запрет на строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов в Москве практически не повлияет на рынок элитного жилья столицы.
По прогнозу экспертов аналитического центра ОАО «Сити», рынок в данном сегменте продолжит свое развитие, объем предложения апартаментов гостиничного типа будет расти за счет ввода новых площадей, их более низкой, по сравнению с аналогичным по классу жильем, стоимости и дефицита пригодных под жилую застройку площадок в границах «старой» Москвы.
Существенно осложнить развитие сегмента может изменение налогового законодательства, которое повлечет за собой снижение спроса. Изменение налоговой нагрузки для владельцев апартаментов связано с тем, что все налоги на недвижимое имущество физлиц с 1 января 2015 года будут исчисляться, исходя из кадастровой стоимости объектов. Если в случае с таким разрешенным видом использования (РВИ) как апарт-отель процент от кадастровой стоимости объекта будет равен 0,5%, то апартаменты в составе МФК с РВИ «строительство офисно-деловых помещений» могут облагаться налогом в 2%.
