Развитие предпринимательства в России привело к расширению коммерческих связей, увеличению договорных отношений между предприятиями и организациями всех организационно-правовых форм, а также с участием физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Все более широкое распространение в предпринимательской деятельности получают договоры аренды.
В соответствии с п. 2 ст.609 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договоры аренды зданий, сооружений (ст. 650 Гражданского кодекса РФ) и земельных участков (п.2 ст.26 Земельного Кодекса РФ) подлежат государственной регистрации в случае заключения их на срок не менее года. Независимо от срока подлежат государственной регистрации договоры аренды предприятий- имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, который признается недвижимостью в целом.
Право сдачи недвижимого имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Необходимо особо отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Федерального Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна только после осуществления государственной регистрации прав арендодателя в Едином государственном реестре прав.
В договоре аренды должны быть четко определены следующие условия.
1. Стороны договора: фамилия, имя, отчество физических лиц, организационно – правовая форма и полное наименование юридических лиц.
Как правило, договоры аренды - двухсторонние договоры, однако допускается заключение трехсторонних договоров аренды, где арендодателем является собственник или орган, уполномоченный собственником, на стороне которого договор подписывается также и балансодержателем, обладающим правом хозяйственного ведения или оперативного управления.
2. Предмет договора:
предприятие как имущественный комплекс;
здание, сооружение;
жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры;
часть здания, нежилое помещение, часть помещения;
земельный участок.
3. Местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта (номера арендуемых нежилых помещений), назначение, площадь, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Эти сведения содержатся в государственном кадастре недвижимости.
4. Размер арендной платы (возможно указание платы за единицу площади).
5. Срок аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
6. Обременение имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии арендодателя об отсутствии таковых.
7. Условия и порядок передачи имущества арендодателем.
8. Условия и порядок возврата имущества арендатором.
В соответствии с п.1 ст. 26 Федерального Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Договор аренды прекращается:
по соглашению сторон;
по решению суда;
по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя и документа, подтверждающего возврат арендатором предмета аренды арендодателю.
В том случае, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
При государственной регистрации юридическим лицом аренды нежилых зданий, сооружений и помещений в них представляются в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следующие документы:
1. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию.
2. Заявление о государственной регистрации аренды.
3. Документ, подтверждающий правоспособность юридического лица, а также полномочия представителя действовать в интересах юридического лица.
4. Документ, удостоверяющий личность заявителя – физического лица, либо представителя юридического лица;
5. Документы, необходимые для регистрации договоров аренды:
документы, подтверждающие права арендодателя (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления);
договор аренды с передаточным актом;
согласие всех сособственников о передаче имущества в аренду (если сдаваемое в аренду недвижимое имущество находиться в общей собственности);
при аренде недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения, представляется согласие соответствующего органа исполнительной власти, осуществляющего функцию управления государственным либо муниципальным имуществом;
при передаче имущества, составляющего 25-50 % балансовой стоимости активов акционерного общества на дату принятия решения о совершении сделки, дополнительно представляется решение совета директоров (наблюдательного совета), а при передаче имущества, составляющего свыше 50 % балансовой стоимости активов акционерного общества решение о заключении сделки предоставляется решение о заключении сделки, принятое общем собранием акционеров.
Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных в пределах городской черты (сельских населенных пунктов), а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, выступают, как правило, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
При государственной регистрации юридическим лицом договора аренды земельного участка, необходимы следующие документы:
1. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию.
2. Заявление о государственной регистрации аренды.
3. Документ, подтверждающий правоспособность юридического лица, а также полномочия представителя действовать в интересах юридического лица.
4. Документ, удостоверяющий личность заявителя – физического лица, либо представителя юридического лица;
5. Документы, необходимые для регистрации договоров аренды:
документы, подтверждающие права арендодателя (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления);
договор аренды земельного участка;
решение органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления о выделении земельного участка;
