Портал TT Finance и газета «МК в Питере» провели круглый стол на тему: «Особенности петербургской застройки»
Спрос вытянул предложение и первым закончился
По оценке председателя правления «Северо-Западной палаты недвижимости» Павла Созинова, сегодня в Санкт-Петербурге (в первую очередь, в его пригородах) строится около 8,5цы3 млн кв м жилья.
По сложившейся практике, на продажу выставлено около половины этого объема. В 1-м квартале года было построено, по официальным данным Комитета по строительству, 1,2 млн кв м. В пригородах сосредоточена ¼ строящегося жилья, а объемы продаж существенно превышают эту долю. За первые четыре месяца 2014 года на первичном рынке жилья было продано около 1 млн кв м. «Это не сильно превышает показатели предыдущих лет», - прокомментировал Созинов.
С другой стороны, сообщил эксперт, в апреле спрос на жилье резко затормозился. В последние годы в апреле-мае подобного не было: обычно сезонная стагнация наступала в середине лета, в разгар сезона отпусков.
«Сегодня ситуация иная: в продажу выводятся огромные объемы жилья, а интереса к нему нет, и в различных сегментам рынка недвижимости уже происходит затоваривание. На мой взгляд, это резко негативный тренд, - резюмировал Созинов, – застройщики выводят объекты, которые конкурируют с уже имеющимися непроданными. Очевидно, такая ситуация будет развиваться».
Эксперт не исключает того, что уже в 2014 году можно ожидать увеличения количества недостроенных объектов в пригородах Санкт-Петербурга.
Ипотека проживет дольше
По мнению Антона Кирикова, управляющего филиалом «Северо-Западный» ОАО «Банк Российский Кредит», последний всплеск покупательской активности на рынке недвижимости, пришедшийся на период с ноября по апрель, был вызван тем, что многие инвесторы стали выводить деньги из банков и с фондового рынка и переводить их в недвижимость. При этом они не столько рассчитывали на инвестиционный доход от этих вложений, сколько просто выбрали недвижимость, как объект сохранения своих денег (опыт 2008-2010 гг. показал, что в течение 2-3 лет после падения цены на российскую недвижимость возвращаются на докризисный уровень). Купленные инвесторами в последние полгода квартиры не будут заселены, предполагает Кириков, а в какой-то момент выплеснуться на рынок уже в качестве вторичной недвижимости.
«Отсюда, кстати, вопрос: насколько таким покупателям будет важно наличие дорожной и социальной инфраструктуры в районах нахождения их инвестиционных квартир, если за нее придется платить дополнительные деньги уже сейчас, ведь есть вероятность, что за 2-3 года инфраструктура появится за счет города или других застройщиков? Далеко не факт, что она будет востребована и сможет стимулировать продажи новостроек», - предположил Кириков.
Он отметил, что в последние полгода многие, кто инвестировал свои накопления в жилье, восполняли возможную нехватку средств, привлекая ипотечные кредиты. Поэтому спрос на ипотеку вырос и сейчас достаточно устойчив.
При этом, например, Северо-Западный банк Сбербанка наращивал количество новых заемщиков, активно аккредитуя новые строительные объекты. По данным на 1 апреля только в Петербурге и Ленобласти у этого банка аккредитовано более 460 новостроек. Помимо этого Сбербанк запустил специальные региональные акции с застройщиками.
Банк активно развивает работу со строительными компаниями и агентствами недвижимости. Растет число заявок на получение ипотечного кредита, поданных удаленно.
«В таком городе, как Санкт-Петербург, возможность подать заявку в офисе агентства недвижимости, специалист которого помогает в подборе квартиры, или в строительной компании, делает покупку объекта более комфортной», - сказала заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Марина Чубрина.
Совокупный эффект от сделанных шагов - выдача ипотечных кредитов Сбербанка за январь-март 2014 года в Санкт-Петербурге составила 8,6 млрд рублей.
«Мы не ждем снижения спроса на ипотеку: многим покупателям будет требоваться дополнять свои накопления кредитными средствами», - завершил обсуждение этого вопроса Антон Кириков.
С ним согласилась управляющий директор по ипотеке филиала банка «ВТБ 24» в Санкт-Петербурге Ирина Зуева.
«Спрос на ипотеку продолжает расти, - подтвердила она. - В 1-м квартале 2014 года мы увеличили выдачу в 1,5 раза по сравнению с соответствующим периодом 2013 года».
Средняя ипотечная ставка на данный момент варьируется от 11,5 до 14%, сообщил Антон Кириков. Первоначальный взнос в некоторых банках может быть и нулевым, но в таком случае ставка будет выше: если, например, величина первоначального взноса составит 15% от суммы ипотечного кредита, то ипотечная ставка снижается в разных банках, в среднем, на 0,5 п.п., если 30% - на 1.п.п. и т.д.
«Сейчас некоторые банки уже уходят от того, чтобы привязывать уровень ипотечных ставок к величине первоначального взноса, - добавила Ирина Зуева. - Мы, например, с января 2014 года привязываем ее к сумме кредита: чем кредит больше, тем ставка меньше».
С 20 января в ВТБ24 запущена новая ипотечная линейка: в Москве и области кредиты размером до 2 млн рублей стоят 12,85% годовых, кредиты в 2-5 млн — 12,15%, свыше 5 млн — 11,75%. Для регионов ставки те же, но размеры кредитов установлены чуть ниже - до 1 млн рублей, 1-2 млн и свыше 2 млн соответственно. Минимальный первоначальный взнос сохранен - 10%.
Таким образом, ипотечные программы «ВТБ24» стали проще и понятнее — всего три базовых продукта вместо нынешних девяти. Ставки по ним считаются одними из самых низких на рынке.
По прогнозу Антона Кирикова, несмотря на высокую межбанковскую конкуренцию, ипотечные ставки в краткосрочной перспективе снижаться не будут, так как в нынешней политико-экономической ситуации привлечение средств для российских банков становится все более дорогим.
Что покупается по ипотеке
По сообщению Ирины Зуевой, 77% от общей суммы ипотечных кредитов, выданных «ВТБ24» в 1-м квартале, были вложены в приобретение строящегося жилья. Предпочтения отдаются 1-2-комнатным квартирам, в то время как 3-4-комнатные покупались гораздо реже.
В свою очередь, заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Марина Чубрина отметила, что среди клиентов этого банка так же наблюдается значительный рост интереса к покупке квартир в новостройках по сравнению с началом прошлого года. Почти половина всех объектов, которые приобретаются с помощью ипотечного кредита Сбербанка в Петербурге, покупаются на первичном рынке жилья.
Этому есть ряд объяснений, говорит Чубрина. Во-первых, Сбербанк продлил действие популярных акций по ипотечному кредитованию со сниженными процентными ставками для покупки квартиры в новостройках. Эти акции («Молодая семья», «12-12-12») будут действовать по заявкам, которые будут поданы до 30 июня 2014 года включительно. В апреле стартовала совместная акция с партнерами – крупными застройщиками и риелторами «12-12-30». В рамках этого предложения клиенты партнеров Сбербанка могут получить кредит на покупку вновь построенного или строящегося жилья по ставке 12% годовых в рублях с первоначальным взносом 12%, срок кредитования - от 3 месяцев до 30 лет. Увеличение срока кредита позволяет уменьшить сумму ежемесячных выплат, что делает ипотеку более доступной.
Страхование развивается через ипотеку
Участники дискуссии были вынуждены признать, что рост количества квартир и их превращение в популярный объект для инвестирования, к сожалению, не способствует росту популярности страхования недвижимости в Санкт-Петербурге. Так, директор управления страхования имущества и ответственности физических лиц в филиале компании Росгосстрах в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Людмила Лаврова отметила, что о страховании покупатели квартир задумываются в последний момент, т.к. считают, что с новым современным домом вряд ли что-нибудь произойдет.
«Почему-то почти никто не думает о том, какой вред их жилью могут нанести соседи – если и не несущим конструкциям, то внутренней отделке и движимому имуществу, имеющемуся в квартире. Особенно, если хозяин редко посещает свою квартиру, - констатировала Лаврова. -
В принципе, спрос на страхование квартир есть. Подстегивается он ипотекой. Правда, страхуясь по требованию банка-кредитора, люди обычно выбирают минимальное покрытие и по минимальному перечню рисков, указанному банком. А банки не требуют страхования внутренней отделки и домашнего имущества, в то время как страдают от страховых событий, в основном, именно они».
Правда, отметила Лаврова, сейчас после погашения ипотеки порядка 20% владельцев квартир продлевают свою страховку. В 90% случаев вред квартирам наносится вследствие заливов водой в результате аварий систем водоснабжения или отопления, либо проникновения воды из соседних квартир. Ущерб от пожаров и взрывов бывает более крупным, но наносится гораздо реже.
«У нас есть программа страхования от огня и взрыва, - рассказала Лаврова. - Ставка по нему для новостроек составит 0,1%. Если же взять комплексное страхование имущества и несущих конструкций от всех рисков (пожар, взрыв, залив водой, имущественные преступления (кражи) и терроризм, то оно будет стоить 0,21% в год (т.е. примерно 6300 рублей для обычной квартиры ценой 3 млн. рублей (без учета стоимости имущества)».
Впрямую страхование не уменьшает стоимости ипотеки, однако нельзя взять ипотеку, если квартира не застрахована, рассказала Ирина Зуева. Если клиент все-таки отказывается страховаться, то ипотечная ставка становится выше.
«Так что проще застраховаться, и при расчете общей стоимости ипотечных затрат выгода страхования сразу становится видна. А при страховании в рекомендованном банком объеме, будет застрахована не только квартира как залог, но еще жизнь и здоровье заемщика. Более того: при ипотечной покупке новостроя страхование жизни является даже первоочередным, а и страхование самой квартиры добавляется к нему только после вступления покупателя в права собственности», - резюмировала Зуева.
«Я бы говорил не о снижении ставок по ипотеке при наличии страхового полиса, а об их «неповышении», - добавил Антон Кириков. - Мы не можем обязать страховать имущество, но вводим «блокирующие санкции» - повышаем ипотечную ставку на 2 п.п. Клиенту в любом случае выгоднее застраховать покупаемую квартиру».
Представители банков и страховой компании отметили, что сейчас многие страховщики разработали для ипотечных заемщиков специальные страховые программы - недорогие и удобные для тех, кто будет страховаться.
