Взгляд изнутри на ситуацию с европейской недвижимостью и несколько советов покупателям. Тенденции на рынке: в условиях кризиса интерес иностранных инвесторов постепенно смещается в сторону Западной Европы.
Зарубежная недвижимость – не самый прибыльный, но один из самых надежных способов вложений капитала, приносящий регулярный доход. Но часто очень сложно сориентироваться в огромном количестве предложений на европейском рынке, - где именно купить и как вложить свои средства с наибольшей отдачей?
Кризис последних лет сильно повлиял на географические предпочтения иностранных покупателей недвижимости. Если раньше большим спросом пользовались дома и апартаменты на юге, то теперь все наоборот - растет интерес к более стабильной и благополучной Западной Европе и даже к холодной Скандинавии.
Экономика популярных в прошлом стран, таких как Греция, Испания и Португалия оказалась буквально «на дне», в основном благодаря огромным внешним долгам, на выплату которых уйдут десятилетия. Владельцы жилой недвижимости в этих странах несут серьезные убытки – в некоторых регионах квартиры и дома подешевели на 50 % и более. Компенсировать эти убытки за счет сдачи в аренду туристам невозможно. Кроме того, туризм в этих странах имеет сезонный характер и резко ограничен по времени – три, максимум четыре месяца в году. Упал также и спрос на аренду, и как следствие, снизилась ее стоимость. Ситуация с арендой коммерческой недвижимости не лучше, - например, только в первом квартале прошлого года в отношении 2 564 испанских предприятий была начата процедура банкротства, в целом за последние 5 лет в Испании обанкротились 28 000 предприятий (данные агентства Reuters).
Другие (внутренние) факторы, которые необходимо учитывать при покупке: престижность местоположения объекта, социальное окружение и инфраструктуру (Пример: наличие в районе университета с международным статусом, в который ежегодно поступают десятки тысяч как местных, так и иностранных студентов, и всем им нужно жилье). К внутренним факторам также относятся и планировка, площадь объекта, высота потолков, вид из окна, благоустройство территории, наличие парковки для автомобилей, удаленность от общественного транспорта и шоссе, экологическая обстановка, ну и разумеется, динамика спроса/предложения за последнее время.
И последнее: важно знать налоговое законодательство стран, в недвижимость которых вы собираетесь инвестировать. Часто при кажущейся высокой рентабельности объекта в дальнейшем выясняется, что значительная часть полученного от него дохода уйдет на выплату налогов. Так, многие страны в условиях кризиса пытаются закрыть «дыры» в своих бюджетах за счет иностранных домовладельцев. Ниже приводятся ставки налога для иностранцев – нерезидентов на доход, полученный ими от сдачи в аренду недвижимости, в некоторых странах:
Испания – 24%
Мальта – 17,8 %
Германия – 15,8 %
Турция – 14,6 %
Португалия – 13,3 %
Болгария - 10 %
В Нидерландах доходы нерезидентов от сдачи в аренду недвижимости налогом не облагаются.
