В России практически не существует классических в западном понимании девелоперских компаний, то есть таких, которые по сути являются экспертными бюро и помогают инвестору грамотно реализовать проект. О том, почему отсутствие fee-девелоперов порой является преградой для доступа западных инвесторов на российский рынок недвижимости, обозревателю B&FM Сергею Сырову рассказал президент девелоперской компании «ОТКРЫТИЕ-Недвижимость» Александр Вагин.
B&FM: Что такое «чистый» fee-девелопмент и по какому принципу работают такие компании?
Александр Вагин: Основное их отличие от всех остальных девелоперов в том, что они работают в интересах инвестора за вознаграждение. То есть они не инвестируют в проекты собственных средств. Иногда, впрочем, небольшие инвестиции с их стороны возможны. Это делается для того, чтобы показать, например, свою значимость и уверенность в успехе. Но в основном они работают за комиссию, которая состоит из двух частей: фиксированной, и так называемой success fee. Последняя платится за своевременно выполненную и успешную работу. В России фиксированная часть может составлять от 5 до 10% от стоимости строительства. Хотя эти цифры я называю довольно условно, поскольку рынок fee-девелопмента у нас практически не развит. Success fee строится по сложной схеме и зависит от множества факторов: как быстро построен объект, насколько выгодно он сдан в аренду и так далее. Это каждый раз -- вопрос переговоров. Опять же примерно можно сказать, что success fee может составлять 10-15% от прибыли инвестора.
B&FM: Почему на российском рынке таких игроков практически нет?
Александр Вагин: Так сложилось исторически. Например, в США fee-девелоперских компаний больше половины. Там есть спрос среди инвесторов на их услуги. И есть понятные критерии, рейтинги по которым такие компании оцениваются. Рынок девелоперских услуг давно сформирован и понятен инвесторам.
В России же ситуация складывалась таким образом, что практически все девелоперские компании выросли либо из бывших строительных, у которых в активах были заводы по производству стройматериалов, панелей и так далее, либо из активных риэлтерских компаний, которые умеют продавать. Они подкопили денег и теперь думают: будем сами строить и сами продавать. Еще один вариант – дочерние компании финансовых структур, например, банков, которые, понятное дело, берут деньги на реализацию девелоперских проектов у самих банков. Такова традиция российского бизнеса: никто не хочет нанимать чужую девелоперскую компанию, все хотят для реализации своих проектов сделать собственную любой ценой, потому что ее можно контролировать.
B&FM: Так может в этом нет ничего плохого?
Александр Вагин: Давайте рассмотрим такую ситуацию. Приходит, например, инвестор. Я имею ввиду, прежде всего, западного инвестора. И вот он видит, что доходность на московском рынке недвижимости колоссальная, по сравнению с западными мерками. И он хочет вложить деньги. К кому ему идти? Он вынужден будет либо покупать девелоперскую компанию, либо создавать свою, на что уйдет минимум два года. Либо третий вариант: искать компанию, которая достаточно публична, которая успешна, страхует свои риски и зарекомендовала себя на рынке. Намечается тенденция, когда компании, которые изначально были аффилированными и обслуживали свои собственные проекты, выросли и готовы переварить больше денег и обслужить и чужие проекты. Они сейчас начинают предлагать на рынок услугу.
B&FM: То есть можно сказать, что практическое отсутствие на российском рынке fee-девелоперов является препятствием для выхода на него западных инвесторов?
Александр Вагин: Я бы лучше сказал не является препятствием, а не создает необходимых условий. Это вещь преодолимая. Этот рынок должен со временем сформироваться, а западные инвесторы должны понять, что в России есть несколько достойных компаний, готовых работать за комиссию. Пусть даже за большую, чем за границей, но у нас и арендные ставки гораздо выше, чем на западе.
